Gute Karten für die Hotellerie - wenn das Pferd von der richtigen Seite aufgezäumt wird

Der Nächtigungszuwachs in Wien ist höher als der Zuwachs im Angebot. Gute Nachrichten für die Hoteliers. Aber davon profitieren nur diejenigen, die sich mit starken USPs positionieren, sich bewusst mit dem Generationenthema auseinander setzen und ihre Hotels den Anforderungen ihrer Zielgruppe gemäß ausrichten. Emotionen sind der Schlüssel zum Herz der  Gäste, um den Druck auf die Zimmerrate zu entschärfen. Martina Maly-Gärtner ist Geschäftsführerin bei Michaeler & Partner und hat schon viele Hotelprojekte begleitet. Sie erlebt in vielen Hotelbetrieben den Generationenkonflikt, wenn junge Visionen und Lebenserfahrung auf einander stoßen. Im Interview teilt Maly-Gärtner ihre Markteinschätzung auf Trends und Entwicklungen und gibt Tipps, wo es leider keine Patentrezepte gibt.

Gibt es spannende Trends in Sachen Hotel und Hotelimmobilie, die Sie am Markt beobachten? Internationale Konzepte die auch in Österreich interessant wären?

Die Budgethotelerie hat in den letzten Jahren nicht nur Österreich aber auch ganz Westeuropa erobert. Einen nächsten starken Trend sehen wir im Bereich "Serviced Apartments". Viele internationale Betreiber wollen in der DACH Region (Deutschland, Schweiz, Österreich) Fuß fassen. Diese Entwicklung kommt stark mit dem Trend der Mobilisierung und der Veränderung der Arbeitswelt. Menschen arbeiten für verschiedenen lange Perioden an verschiedenen Plätzen, haben zwar Ihre Home Base im Heimatland, aber suchen auch unter der Woche ein familiäres Umfeld, in dem sie sich wie "zu Hause" bewegen können.

Um den Hauptbahnhof in Wien entstehen viele Hotelprojekte und einige gibt es ja schon. Ist diese Konzentration nicht schon etwas zu groß?

Der Standort ist direkt neben dem Hauptbahnhof und in diesem Stadtentwicklungsgebiet eine A Lage. Ich glaube eher, dass Projekte bzw. Hotels, die in einer nicht so präferierten Lage sind, einen Nachteil verspüren werden. Weiters hat man es geschafft, einen sehr guten Mix an Produkten zu entwickeln. Gesamtheitlich gesehen: Derzeit übersteigt der Nächtigungszuwachs in Wien noch den Angebotszuwachs. Sofern der Nächtigungszuwachs anhält, der leider derzeit vor allem jetzt im Sommer durch die Terror und Flüchtlingssituation etwas eingetrübt ist, anhält, wird es Aufgrund des Rücklaufs der Neuentwicklungen ab 2018 eine positive Auswirkung auf die Auslastungszahlen geben. Ein Druck auf die Zimmerrate wird auf jeden Fall bis dahin anhalten.

Die Besetzung von Nischen und die Entwicklung des eigenen Brands sind ein wichtiger Erfolgsfaktor. Wie schafft man in einem Markt, wo es schon fast alles gibt, noch eine sinnvolle Differenzierung?

In der Privathotellerie muss man Erlebnisse und somit Emotionen verkaufen. Die Betriebsführung muss eine ganz klare Vision vorgeben, die auch vom Betrieb gelebt wird. Diese Vision gilt es gemeinsam zu definieren, damit jetztendlich alle in dieselbe Richtung schauen! Dabei sind natürlich wichtige Trends wie die Digitalisierung, Individualisierung, Gesundheit und Nachhaltigkeit zu beachten. Es sollten auch 2-3 USP's (Unique Selling Propositions) ausgearbeitet werden, die den Betrieb maßgeblich vom Mitbewerb unterscheiden. Ein Patentrezept für eine Positionierung gibt es nicht!

Thema Generationenwechsel: Wo sind hier die meisten Konfliktpotentiale?

Die junge Generation hat Visionen und würde gerne Neues umsetzen, die alte Generation kann aber schwer loslassen. Speziell im Bereich Mitarbeiterführung sowie im Marketing und Vertrieb in einer sehr digitalen Welt scheiden sich die Geister. Auch stehen oft wenig Reserven größere Investitionsstaus gegenüber. Das Betrifft vor allem Bereiche der Technik und Ausstattung. Wer soll hierfür das Risiko übernehmen?

Was sollten Hoteliers vor jedem Bauprojekt wissen und beachten, damit dabei alles gut geht?

Ganz klar die Produktpositionierung. Erst muss man wissen, "Wer will ich sein und was kann ich gut?" , "Was hebt mich vom Mitbewerb ab?" und "Was braucht der Markt/Standort". Danach wird der Flächenbedarf ermittelt und somit die Investitionskosten der zukünftigen Profitabilität gegenüber gestellt. Erst wenn hier eine gute Balance entsteht dem eine ausgewogene Finanzierung zugrunde gelegt werden kann, soll mit der Umsetzung gestartet werden. Oft wird das Pferd von hinten aufgezäumt und es wird ohne Grundlagen geplant und gebaut, dann ist es nur leider zu spät. Wichtig ist, dass jedem m² Fläche ein wirtschaftlicher Nutzen zugeführt wird!

Haben Sie Tipps für Hoteliers in Richtung Mitarbeiterführung und HR Strategie?

Die neue Generation tickt auf jeden Fall anders. Sie wollen wenig Hierarchien, selbst Entscheidungen treffen bzw. in Entscheidungsprozesse involviert werden und Weiterentwicklungsmöglichkeiten. Das klingt alles einfach in einer Zeit, in der man in der Ferienhotellerie extrem schwer lokale, gute Arbeitskräfte finden kann. Auch hier muss man sich vom Mitbewerb abheben und die guten für sich zu gewinnen. Gute Mitarbeiterunterkünfte sind fast schon ein MUSS. Ich denke aber auch, dass dem Arbeitsplatz im Tourismus generell wieder mehr Stellenwert gegeben werden muss, hier sind die öffentlichen Stellen gefragt.

Martina Maly-Gärtner treffen Sie persönlich bei der Konferenz Hotel Optimal am 18. Oktober 2016. Mehr Infos unter www.ghezzo.at

Damit die Digitalisierungswelle nicht die Immobilienmakler wegspült, müssen sie Eigeninteressen zurückstellen

Bernhard Reikersdorfer hat die Geschäftsführung von RE/MAX Austria inne. Er spürt den Veränderungsdruck auf den Berufstand und ist überzeugt, dass Makler ihre Dienstleistungen besser kommunizieren müssen. Kunden müssen ihren Vorteil spüren. Und dazu bedarf es einer weiteren Professionalisierung, Modernisierung und die Bereitschaft zur Kooperation zum Wohle des Kunden. Dann werden sich die Makler weiterhin gut durchsetzen können. Immerhin war 2015 ein Rekord Jahr auf dem Immobilienmarkt und 2016 kann sich auch sehen lassen.

Kein anderes Logo aus der Immobilienwelt fällt so stark ins Auge wie der RE/MAX Heißluftballon, der auf vielen Immobilien zu sehen ist, aber auch auf Plakatwänden, öffentlichen Verkehrsmitteln usw. Man hat den Eindruck, dass RE/MAX in Österreich sehr präsent ist.

RE/MAX ist nicht nur das weltweit erfolgreichste Immobilienunternehmen sondern auch in Österreich seit vielen Jahren Marktführer. Aktuell sind 520 Maklerkolleginnen und Kollegen an 110 Standorten tätig. Im Jahr 2015 wurden von der RE/MAX-Organisation in Österreich 9.650 Transaktionsseiten mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,3 Mrd. Euro erfolgreich abgewickelt. Unser markantes Logo, der Heißluftballon, ist mittlerweile die bekannteste Immobilienmarke Österreichs.  Neben der starken Marke sind die flächendeckende Präsenz, zahlreiche Innovationen und vor allem die im RE/MAX-Netzwerk gelebten Werte wie Transparenz, permanente Weiterbildung und Kooperation für die stetige Aufwärtsentwicklung seit dem Start 1999 verantwortlich.

Was ist das Erfolgsrezept von RE/MAX?

Wir unterstützen unsere Partner bei der Standortsuche, helfen bei der Ausbildung, bieten Unterstützung durch ein ausgefeiltes Marketing-Konzept, hochwertige Schulungen und Seminare, umfassendes Marktwissen, Transparenz. Das sind Synergien, von denen alle im Netzwerk profitieren können. Während sich kleine Maklerunternehmen oft mit vielen zeitintensiven Tätigkeiten – die jedoch ihr Geschäft nicht bis kaum fördern – aufhalten, greifen die RE/MAX Franchise-Nehmer auf ein praxiserprobtes Konzept zu. Vom 1. Tag an – es ist alles da, der Mehrwert ist enorm. Das wichtigste in der heutigen Zeit ist es aber, weiter zu tüfteln und entwickeln, um noch weitere USPs zu generieren. Stillstand ist Rückschritt. Daher investieren wir viel Zeit und Geld, um uns kontinuierlich weiterzuentwickeln. Gerade als Marktführer müssen wir vorangehen und den Takt vorgeben.

Wie erleben Sie den Immobilienmarkt? Die Preise sind ja auf einem Rekordhoch, aber gibt es dafür auch noch Käufer?

Der Immobilienmarkt florierte in Österreich 2015 so gut wie nie zuvor. Über 112.000 Immobilien mit einem Transaktionswert von 23,5 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr verbüchert. Die Gründe dafür waren vielfältig: ein steigendes Immobilienangebot, eine weiterhin sehr gute Nachfrage, weitgehend stagnierende Preise, ein historisch niedriges Zinsniveau sowie die Steuerreform – all diese Einflussfaktoren haben zu diesem Rekordjahr beigetragen. Die derzeit vorherrschenden Marktbedingungen sowie die vorliegenden Kennzahlen der ersten fünf Monate aus dem Jahr 2016 lassen darauf schließen, dass der heimische Immobilienmarkt auch dieses Jahr sehr gut läuft .

Der Berufstand des Immobilienmaklers scheint durch die vielen Alternativen im Internet und den sozialen Netzwerken, aber auch durch technische Innovation an Bedeutung zu verlieren. Wo sehen Sie die größten Risiken für den Berufstand des Immobilienmaklers?

Die größten Risiken für die Branche sehe ich darin zu glauben,  auch in Zukunft so arbeiten zu können wie in der Vergangenheit. Der Markt wird sich definitiv verändern. Wir stehen vor einem Umbruch. Viele Kunden sind bereits auf der digitalen Welle – sie wollen Transparenz, einen schnellen Marktüberblick und einen Makler ihres Vertrauens, der sie bei ihrer Immobilientransaktion begleitet.

Was muss passieren, damit der Immobilienmakler auch in Zukunft ein relevanter Part des Immobilienkreislaufes bleibt?

Der Makler muss sich den sicherlich großen Herausforderungen der Zukunft stellen (speziell im Bereich der Digitalisierung) und er muss den Kunden in den Mittelpunkt seines TUNS rücken und nicht die Eigeninteressen – Stichwort uneingeschränkte Kooperation unter den Marktteilnehmern zum Wohle der Kunden. Das Marktpotential in Österreich ist riesig, immerhin werden in Österreich noch immer rund 50% aller Immobilientransaktionen ohne Makler getätigt. Den Kunden muss bewusst sein, welche Herausforderungen eine Immobilientransaktion mit sich bringt – der Mehrwert der Inanspruchnahme einer Maklerdienstleistung muss für den Kunden sichtbar und spürbar sein. 

Welchen Anteil am Erfolg werden in Zukunft Software, Apps, Internetplattformen usw. haben?

Viele kleine Mosaiksteine  – darunter auch Internetplattformen, Apps, soziale Medien etc. – werden in  Zukunft notwendig sein bzw. dazu beitragen, um am Markt erfolgreich zu sein. Eine große Bedeutung wird – wie bereits zuvor erwähnt - der Kooperation unter Maklern zukommen.

Wo sehen RE/MAX Österreich in 10 Jahren?

RE/MAX wird  – wie bereits in der Vergangenheit – auch in den nächsten 10 Jahren einen großen Beitrag zur Professionalisierung der Branche beitragen. Wir werden neue, innovative – wenn auch vielleicht für die Branche auf den ersten Blick unpopuläre – Wege einschlagen und den Markt nachhaltig zum Wohle der Kunden verändern. Das mittelfristige Ziel sind weitere 30-40 Bürostandorte in Österreich und eine Verdoppelung der Makleranzahl.

Treffen Sie Bernhard Reikersdorfer am 9. Juni bei der best(and)IMMO

Infrarotheizungen - die mit Abstand günstigste Heizungsform?

Infrarotheizungen sollen ja wahre Wunder wirken. So schreibt z.B. die Technische Universität Kaiserslautern: "Es konnte gezeigt werden, dass die Infrarotstrahlungsheizung eine sinnvolle Alternative zu herkömmlichen Heizsystemen darstellt. Bei richtiger Anwendung einer Infrarotstrahlungsheizung ergeben sich sowohl Vorteile beim Energieverbrauch als auch bei den Kosten und der CO2-Bilanz. Da die Anwendbarkeit nur exemplarisch überprüft wurde, wurden im Anschluss weitere Arbeiten aufgenommen, um den Gültigkeitsbereich dieser Aussagen zu ermitteln. Mittlerweile kann die Anwendbarkeit dieser Aussage auf etwa ein Drittel der Wohngebäude im Bestand geschätzt werden." Franz Mittringer kennt die Thematik seit 26 Jahren. Er weiß auch, warum Infrarotheizungen trotz der versprochenen Vorteile fast ausschließlich im privaten Bereich Anwendung finden und so gut wie gar nicht bei Großprojekten und in gewerblichen Immobilien.

Was gibt es neues bei Infrarotheizungen.Suntherm hat ein neues Produkt auf den Markt gebracht: Suntherm Infra-Photonic Heizung. Das ist ein Infrarotpaneel angereichert mit Minus Ionen. Diese Ionen fördern das Wohlbefinden, schnellere Regeneration bei Müdigkeit. Nähere Info auf www.suntherm.at.

Was sollten Infrarot-Interessierte bei der Wahl der Heizelemente beachte.Man sollte sich den Aufbau der Paneele zeigen lassen (wie hoch der Strahlungsanteil ist). Suntherm hat derzeit als einziger einen Strahlungsanteil von bis zu 95%. Wie wird das Paneel gebaut (die meisten Paneele werden mit Folien oder mit Karbondraht gebaut). Diese Produkte haben meist einen Infrarotanteil von ca. 60-70%. Der Rest ist Konvektor-Wärme. Sunthermpaneele werden aus einem Kohlenstoffgranulat gefertigt, können nur mechanisch zerstört werden, und erleiden keinen Leistungsverlust. Wenn eine Infrarotheizung als Hauptheizung eingesetzt wird, sollten die Paneele an der (in der) Decke montiert werden. Der Grund: bei Wandmontage muss man bis zu 50% mit mehr Stromverbrauch rechnen.

Welche Vorteile können Infrarotheizungen bieten. Der Anschaffungspreis für ein 140m² Haus liegt bei ca. € 16 000,00. Infrarotheizungen sind Wartungsfrei, und produzieren kein CO2. Sie benötigen keine zusätzlichen Räume (Lager, Heizraum, ec). Infrarotheizungen schaffen (bei richtiger Berechnung und Montage) ein optimales Raumklima, und ist Energiesparend.

Bisher scheinen Infrarotheizungen eher auf privaten Sektor begrenzt.Es gab bis März 2015 ein Gesetz (OIB Richtlinien) durfte man Infrarotheizungen nicht in öffentlichen Gebäude einbauen. Die Industrie zeigt noch wenig Interesse was eine Infrarotheizung alles kann. Es ist mit Abstand das günstigste Heizsystem das derzeit am Markt angeboten wird.

Wie schaut es mit dem Einsatz von Infrarotheizungen bei Sanierung aus.Bei Austausch von alten oder defekten Konvektor Heizungen sind keine größeren Bauarbeiten nötig. Man kann Infrarotheizung jederzeit nachrüsten. Nähere Details können Sie bei uns erfragen.

Wie schaut es im internationalen Vergleich aus? Im privaten Bereich sind Infrarotheizungen in Österreich, Deutschland, Spanien, Ungarn haben wir schon ein relativ weit ausgebauten Kundenkreis, die russischen Staaten, Tschechien, Slowakei, Polen, Italien, Bulgarien, Rumänien sind noch nicht so weit, aber die Anfrage kommen immer öfter. Suntherm liefert bis in die Mongolei.

Franz Mittringer können Sie am 9. Juni 2016 bei der best(and)IMMO persönlich kennenlernen.

Büroimmobilien für Startups - Welchen Raum brauchen Warp-Innovationen?

Viele Immobilienentwickler wollen den Trend zum Startup nutzen. Coworking, Startup- Center usw. sollen den jungen Unternehmen den Raum für Innovation geben. Chris H. Leeb - Portfolio Entreupeneur - beschreibt seine Leidenschaft für Start Ups und für Entreupeneurship so: "Wenn alle lachen und viele meinen es geht nicht, fange ich erst an, zu denken und zu arbeiten." Deswegen haben wir ihn gefragt, welche Büros Startups brauchen, wollen und sich leisten können.

Viele Immobilienentwickler beschäftigen sich mit dem Thema Büros für Startups. Du selbst arbeitest mit Startups. Was unterscheidet diese Unternehmen von den klassischen?

Startups haben anfangs ausser einer Idee nichts. Auch meistens kein Geld. Es gibt keine geregelten Arbeitszeiten, kein fixes Büro, keine Strukturen. Alle drängen darauf ihr Businessidee als Produkt umzusetzen und auf den Markt zu bringen.

In welchen Büros arbeiten die mit denen Du zusammen arbeitest? Bitte gib uns ein paar Beispiele?

Das klassische Büro gibt es kaum - zumindest nicht am Anfang. Ich arbeite oft von zu Hause aus mit Teams die auf der Welt verteilt sind. Oder wir treffen uns bei einem von uns privat in unseren Wohnungen oder Häusern. Nicht selten übernachten wir auch hier. Oft arbeiten wir in Coworking Spaces.

Momentan bin ich viel in Amsterdam in so einem Coworking Space. Jedes Startup hat einen Tisch und einen versperrbaren Kasten, es gibt unterschiedliche Räume zum Zurückziehen oder Präsentieren.
Wir haben ein Haus zum Wohnen gemietet, da wird dann abends weitergearbeitet. Das wird aber nicht als Arbeit empfunden.

Wie funktioniert arbeiten in diesen Unternehmen?

Die Trennung Arbeit-Freizeit gibt es in dieser Form nicht. Man arbeitet viel, aber es macht Spass.

Alle haben Laptops, Smartphones und Internetanschluss. Voraussetzung ist hier, dass man Tools wie Skype, Hangout, Slack oder Trello beherrscht und weiss wie man im virtuellen Team kommuniziert und Daten teilt. Wenn man physisch zusammen ist, ist manches leichter in der schnellen Kommunikation, aber auch hier haben wir meistens jemanden bei einem Meeting dabei, den wir “reinholen” müssen, also per Videokonferenz dazuschalten.

Welchen Stellenwert hat der Büroraum?

Anfangs hat er überhaupt keinen Stellenwert. Viele einzelne Firmengründer gehen dann eher deswegen in einen Coworking space weil sie nicht alleine sein wollen. überhaupt ist dies eine gute Form für ein Startup. Erst wenn das Startup wächst, kommt ein eigenes Büro in Frage. Oft sind es aber abgeschlossene Räume im selben Coworking Space.

Kennst Du Bürogebäude, die extra dem Thema Startups gewidmet sind?

ja, z.b. Rocketspace in San Francisco oder B.Amsterdam. Hier mieten sich dann auch klassische Unternehmen ein, wenn sie mit Startups zusammen arbeiten wollen. In Österreich sind es nicht ganze Gebäude sondern eher Teile, die einen Coworking Space beherbergen, wie z.B. Sektor5, SocialHub, Talentflow in Wien oder Coworking Salzburg.

Welche Tipps hast Du für Büroraumentwickler?

3 Tage ein Startup begleiten.

3 Tage in einem Coworking Space sein

3 Coworking Spaces besuchen

Wie hoch ist die Bereitschaft junger Unternehmer Geld für Büroraum auszugeben?

Gering; wichtig ist aber die Flexibilität, z.B. für einen Tisch 1 Tag pro Woche einen vernünftigen Preis zu bekommen und den Besprechungsraum mitnutzen zu können. Viele junge Unternehmen brauchen kein Büro zum Reprösentieren sondern funktionale Räume zum Arbeiten. Die müssen cool eingerichtet sein, vielleicht Tischfussball und gemütliche Couches haben und den Startup-Spirit haben.

Auch etablierte Unternehmen fordern für sich den Sprit und die Flexibilität der Entrepreneure. Glaubst Du die klassischen Unternehmen können hier mithalten?

Wenn man schaut wie die Digitalisierung alles, aber auch wirklich alles verändert, dann müssen klassische Unternehmen sich diesen Spirit aneignen.

Es reicht nicht, ein wenig Verbesserung zu spielen; es nützt nichts, ins Silicon Valley auf Startup-Sightseeing zu fliegen. Innovationen müssen mit Warp-Antrieb und Boost umgesetzt werden. Das machen ich gemeinsam mit Partnern in Warp-Innovation Boostcamps.

Viele der Unternehmen können nur das Geld, das sie jetzt noch verdienen, nehmen und in Startups investieren. Und wenn sie schlau sind, dann lassen sie auch eigene MitarbeiterInnen ziehen. Wichtig ist, dass diese Spinoffs und von etablierten Unternehmen finanzierten Startups ein paar Kilometer weit weg von diesen sind, sonst treten die Elefanten die Ameisen tot.

Mehr über Chris H. Leeb finden Sie hier: http://www.cleebration.com/ oder treffen Sie ihn persönlich bei der best(and)IMMO http://www.confare.at/12954_DE-4150_best%28and%29IMMO_%234-Programm.htm am 9. Juni im Palais Hansen Kempinski

Immobilien und Steuern - Expertin Karin Fuhrmann (TPA Horwath) über Trends am Investmentmarkt und die Auswirkungen der Steuerreform

Seit 1.1.2016 gilt die Grunderwerbssteuer Neu. Wie waren die Auswirkungen der Steuerreform auf Immobilientransaktionen 2015/2016?

Im Bereich der unentgeltlichen Übertragungen (Schenkungen) ist es zu wesentlichen Vorzieheffekten und einem erhöhten Transaktionsvolumen gekommen. Im Bereich der Grundstücksgesellschaften wurden ebenfalls Umstrukturierungen vorgenommen um künftig einen optimalen Exit zu ermöglichen.

Erwarten Sie Negativeffekte durch die Verteuerung bei Immobilientransaktionen für den Immobilienstandort Österreich?
Die Änderungen der GreSt werden m.E. zu keinen Negativeffekten führen. Die GreSt ist zum Teil wesentlich geringer als in einigen Bundesländern in Deutschland. Auch bei Share-Deals kann die GreSt künftig weiterhin vermieden werden. Das Transaktionsvolumen des Jahres 2015 auch im Investmentbereich war sehr hoch. Bei anhaltend starker Nachfrage, wird es hier m.E. zu keinem spürbaren Nachlassen kommen, da die steuerlichen Veränderungen im Zeitablauf nur geringe Auswirkungen haben.

Welche Optimierungsmöglichkeiten stehen noch offen?
Im Ankaufsfall kann sowohl bei Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften durch sorgfältige Strukturierung der Anfall von GreSt vermieden werden. 

Wie sieht die Immobilienbesteuerung im internationalen Umfeld aus?
Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Abschreibungsmöglichkeiten sind mit anderen Ländern durchaus vergleichbar und nicht substantiell schlechter. Zum Teil sogar besser. Wünschenswert wäre ähnlich wie in Deutschland eine Initiative im Bereich Wohnbau durch z.B. zusätzliche Sonderabschreibungsmöglichkeiten.

Sie beraten internationale Immobilieninvestoren. Welche Trends sehen Sie bei Investments?
Es sind zunehmend auch alternative Assetklassen wie Studentenheime und Boardinghouses im Fokus der Investoren und nicht mehr nur klassische Kategorien wie Büros oder Hotelimmobilien. Dieser Trend wird sich m.E. noch verstärken.

Die Panama Papers haben das öffentliche Interesse stark auf Steueroasen und Steuerbetrug ausgerichtet. Auch Immobilienfirmen sind betroffen. Erwarten Sie dadurch Veränderungen für die Branche?
Durch die Panama Papers wird sich m.E. keine wesentliche Veränderung in der Branche ergeben, da wesentliche gesetzliche Verschärfungen bereits im Frühjahr 2014 durch das BMF vorgenommen wurde (Zinsabzugsverbot bei einem Empfänger in einem Niedrigsteuerland). Österreich war hier ein Vorreiter. Auch Regelungen über Geldflüsse ins Ausland sowie die aktuellen Geldwäschebestimmungen haben schon zu Anpassungen geführt, sodass ich hier keine dramatischen zusätzlichen Anpassungen erwarte.

Aktuelle Herausforderungen für Immobilienunternehmen - Ergebnisse des zweiten Ghezzo-Immobilienfachbeirats

Am 19. April 2016 fand der 2. Ghezzo-Immobilienfachbeirat statt. Ziel des Meetings im Palais Hansen Kempinski war es aktuelle Trends in der österreichischen Immobilienwirtschaft zu identifizieren. Es diskutierten leitende Manager, Geschäftsführer und Vorstände österreichischer Immobilienunternehmen  – Projektentwickler, Bauträger, Makler und Immobilien-Manager verfolgen die Immobilie in jeder Phase des Lebenszyklus und teilten an diesem Abend ihre Einschätzungen über die aktuellen Trends und Herausforderungen für die Branche.

Mit dabei waren

• Ing.-Mag. (FH) Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management, CA Immo Deutschland
• Andreas Holler, B.Sc, Geschäftsführer, BUWOG Group
• Mag. Dr. Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG
• Dr. Andreas Köttl, Vorstand, value one holding AG
• Dr. Eugen Otto, Otto Immobilien
• DI Michael Pech, MRICS, Vorstandsmitglied, Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
• Herwig Michael Peham, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH
• Mag. Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien AG
• KR Georg Spiegelfeld MRICS, REV, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH
• Mag. Christian Traunfellner, Leiter Operations Österreich und Leiter Büroimmobilien International, Immofinanz AG
• MMag. Peter Christian Ulm, Vorsitzender des Vorstandes 6B47 Real Estate Investors AG
• Mag. Friedrich Wachernig, Vorstandsmitglied, S IMMO AG

Schon das Eingangsstatement von Peter Ulm – CEO der 6B47 Real Estate Investors bringt eine gute Übersicht der aktuellen Trends und Herausforderungen. Deutschland ist der ganze klare Fokus der österreichischen Immobilienunternehmen, besonders attraktiv sind die Chancen in Berlin. Was aber viele Projektentwicklungen behindert, sind die extrem hohen Grundstückspreise. Andererseits ist es ein guter Zeitpunkt Immobilien zu verkaufen, da viel Liquidität und wenig Angebot sehr gute Preise garantieren. Doch könnte diese Liquidität auch ein Ende finden – eine Befürchtung die einige Fachbeiräte teilen.

Andreas Holler -  Geschäftsführer in der BUWOG Group – zeigt einen weiteren Faktor auf, der neben den hohen Preisen auf dem Immobilienmarkt, die Kosten bei Projektentwicklungen in die Höhe treibt: die gesetzlichen Normierungen und die langen Genehmigungsprozesse bedeuten immense Kosten. Dabei spielen die Overheads eine wichtige Rolle. Holler weist darauf hin, wie wichtig es für ein stark wachsendes Unternehmen ist, dass sowohl interne Prozesse als auch die Unternehmenskultur entsprechend gepflegt werden.

Für Christian Traunfellner – Leiter Operations Österreich und Büroimmobilien International der Immofinanz AG – steht die Erhöhung der Vermietung der Büroimmobilien im Portfolio im Mittelpunkt. Die Immofinanz konnte diese im laufenden Geschäftsjahr um rund 7% steigern. Dies geschah vor allem durch die Verstärkung dezentraler Leasing-Teams und engere Kooperationen mit lokalen Maklern. Die zukünftig geplante Kooperation mit der CA Immo wird die Immofinanz natürlich auch beschäftigen.

Die Entwicklung der Airport City nach Vorbild von Standorten wie Frankfurt u. Amsterdam Schiphol ist das Ziel von Wolfgang Scheibenpflug - Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien AG. So wird der Office Park 4 geplant und 2017 wird das in Modulbauweise errichtete zweite Hotel am Flughafen Wien eröffnet: das Moxy Hotel - ein Budget-Hotel von Marriott.

Wachstum und Expansionskurs beschäftigen Andreas Köttl – Vorstand der value one holding. Man konzentriert sich auf Wohnbau und temporäres Wohnen. Projekte in Budapest und Den Haag sowie das neue Planungsgebiet zur Erweiterung des VIERTEL ZWEI in Richtung Stadion sind Schwerpunkte. In Deutschland gestaltet sich die Standortsuche auf Grund der teuren Immobilienpreise schwierig. Studentisches Wohnen und temporäre Wohnungsangebote mit Top-Ausstattung und zu hohen Preisen sind Produkte, die entwickelt werden. Qualifiziertes Personal zu finden, steigende Overheadkosten  und das Aufrechterhalten der Unternehmenskultur sind unternehmerische Herausforderungen.

Herwig Michael Peham - Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH - ortet einen großen Beratungsbedarf bei den vielen neu auf den Markt drängenden Playern, insbesondere aus dem mittleren und Fernen Osten. Diese Investoren haben die russischen Käufer, die noch vor einigen Jahren eine nicht unbedeutende Rolle am österreichischen Markt gespielt haben, zusehends ersetzt.

Da diese neu auf den Markt kommenden Investoren mangels eigener Strukturen vor Ort sehr häufig die ganze immobilienbezogene Dienstleistungspalette nachfragen und diese gerne auch aus einer Hand beziehen, gewinnt der ganzheitliche Beratungsansatz von EHL immer mehr an Bedeutung. Durch das jüngste EHL-Standbein, das Property Management/Hausverwaltung ist man sehr gut auf diese Entwicklung vorbereitet. Das spiegeln auch die vielen in letzter Zeit gewonnenen Verwaltungsmandate wieder.

Für Eugen Otto – Geschäftsführer und Eigentümer der Otto Immobilien GmbH - Schwerpunkt im Unternehmen, das heuer 60 Jahre besteht, ist es, die Entwicklung der Unternehmenskultur nachhaltig zu fördern, was durch Schulungen sämtlicher Mitarbeiter in „mediativen Kompetenzen“ regelmäßig erfolgt. Aufgrund der massiv gestiegenen Erwartung der Kunden an Markttransparenz wurde der Bereich wissenschaftlicher Research von Marktdaten wesentlich verstärkt. Aufgrund rasch voranschreitender Veränderung aller Segmente in der Immobiliendienstleistung sind neue Konzepte zur Digitalisierung des Marktes erforderlich; neben neuen, leistungsorientierten Honorargrundsätzen wird „Multiple Listing System“ oder der „Online Agent“ Bestandteil der Zukunft des Berufes sein müssen. Mutige Veränderungen und die ehrliche Akzeptanz des qualitativen und quantitativen Wohnungsmangels in der Politik muss herbeigeführt und gewährleistet werden. Ein spannendes Beispiel aus Hamburg: ein hotelähnliches Appartementhaus, das höchste technische und Servicestandards in Sachen Automatisierung und Komfort verwirklicht, erzielt mehr als den doppelten Mietertrag. Eugen Otto erwartet, wie viele seiner Kollegen, dass die Immobilienpreise nicht generell weiter steigen werden sondern nur in Nischensegmenten.

Für Michael Pech  - Vorstandsmitglied des Österreichischen Siedlungswerks Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft -  ist die Grundstücksakquise eine der größten Herausforderungen. Was man früher abgelehnt hat, würde man jetzt durchaus in Betracht ziehen. Der Trend geht zu kleineren Wohnungen, da die Haushaltseinkommen stagnieren. Eine Entwicklung wie in London – wo innerstädtisches Wohnen kaum leistbar ist – ist auch in Wien möglich. Auf die Zukunft stellt sich die ÖSW ein, indem diese massiv auf Produktentwicklung setzt und sich bemüht Trends zu antizipieren. Interessantes Entwicklungsgebiet ist die Achse Bratislava – Wien. In Wien selbst ist eine Nachverdichtung im Immobilienbestand kaum möglich, da die mietrechtlichen und bautechnischen Voraussetzungen nicht gegeben sind.

Gregor Drexler - Bereichsvorstand Asset Management - CA Immo Deutschland entwickelt zur Zeit Büroimmobilien und Wohnungen in Deutschland. Dabei sieht er sich Trends in NY, London und anderen Metropolen an. Wesentlich sind die sich im Bestand befindenden Objekte. Diese müssen ständig verbessert und entwickelt werden. Damit schafft die CA Immo eine Auslastung von 95% ihrer Büroimmobilien. Flächen für neues Arbeiten zu schaffen, ist wichtig. Dabei wird das Immobilienunternehmen auch zum Berater. Der Standort Berlin hat eine enorme Aufwertung hinter sich. Man könnte Parallelen zum Immobilienstandort Wien ziehen. Unternehmerisch gilt es gut qualifizierte Mitarbeiter ans Unternehmen zu binden u.a. durch Jobrotation.

Laut Alexander Kopecek – Vorstand der Wien 3420 Aspern Development AG – muss das Wachstum

von Wien  in den nächsten Jahren mit größtmöglicher Flexibilität, gelöst werden. Bei einem Zuzug von 43.000 Menschen pro Jahr bräuchte man vier Entwicklungsgebiete wie Aspern.  Viele Flächen sollten durch  Nachverdichtung ermöglicht werden, das wäre infrastrukturschonend für die Kommune. Preiswert und klein, das ist der Trend im Wohnen. Günstige  Betriebskosten sind ein wichtiger Punkt. Eine Überlebensfrage der urbanen Gebiete ist die Ermöglichung von Arbeiten und Wohnen am selben Ort. In der Seestadt zeigen sich interessante Industrie 4.0 Anwendungen, die eine Industrialisierung der Stadt - Urban Manufacturing - möglich machen können, das ist der richtige Weg für die Kommunen Eine interne Herausforderung für die 3420 Aspern Development AG ist, Zukunftstrends und Entwicklung zu realisieren.

Sekundär-Märkte in Deutschland wie Dresden, Leipzig, Magdeburg und Rostock sind für Friedrich Wachernig – Vorstandsmitglied der S IMMO AG – neben Berlin ebenfalls interessant und von Berlin aus gut erreichbar. Auf dem Büromarkt geht es wieder weg vom reinen Großraumbüro hin zu flexibleren Lösungen und Mischformen. Startups sind eine interessante Zielgruppe. Diese wollen etwas komplett anderes. Fahrradstellplätze gewinnen an Bedeutung. Beim Wohnen in Berlin geht der Trend zum Eigentum. Niedrige Zinsen und Flucht ins Beton-Gold stehen dabei einem steigenden Preisniveau gegenüber. Aus dem Hotelsegment möchte sich die S IMMO tendenziell zurückziehen, sofern der Preis stimmt. Der Bestand bringt gute Erlöse, wenn man laufend auch wieder investiert und die Immobilien attraktiv hält. Intern ist die größte Herausforderung gute Mitarbeiter zu finden.

Georg Spiegelfeld ist in Serbien, Österreich und Deutschland tätig. Er sieht das Thema Zuwanderung und den daraus resultierenden Wohnungsmangel als größte Herausforderung für die Immobilienwelt. Leistbares Wohnen ist gefragt.  Geförderte Wohnungen müssen günstiger werden. Eigentumswohnungen müssen günstiger produziert werden. Hier liegt viel Verantwortung bei der Politik. Ebenso was das unsoziale Mietrecht angeht. Für kleine Makler wird es durch Digitalisierung und Internationalisierung schwieriger. Ist das Ende der Großen Liquidität gekommen? Immerhin geht  die Kaufpreisentwicklung immer noch stark nach oben.

Zwischen Tradition und Innovation - IT closes the gap: #TopCIO Michael Hochhold über Veränderungen im Bauwesen und die Rolle der IT

Von 3-D Druck bis zum Smartphone, zahlreiche Technologien und Innovationen verändern gerade das traditionelle Bauwesen. Die IT bildet die Brücke zwischen Veränderung und Tradition. CIO Michael Hochhold sorgt bei Leyrer & Graf dafür, dass die unterschiedlichen Entwicklungsgeschwindigkeiten nicht zur Zerreißprobe werden. Damit empfiehlt er sich für die Auszeichnung als Top CIO 2016 und den Confare CIO AWARD. (www.cioaward.at)

•             Welche Veränderungen passieren gerade in Ihrer Branche? Wo ist die IT gefordert?

Aus meiner Sicht ergibt sich in der Baubranche gerade ein unglaublich interessantes Bild. Einerseits handelt es sich um eine traditionelle Branche, welche gewohnte Abläufe über lange Zeit stets verbessert hat. Andererseits ergeben sich aufgrund der momentanen IT Schwerpunkte wie Digitalisierung, BIM, 3D Druck oder Industrie 4.0 enorme Möglichkeiten. Wir haben heute die Situation, dass der Polier auf der Baustelle mit Smartphone bzw. Tablet ausgestattet wird, um auf der einen Seite aktuelle Informationen wie geänderte Planausschnitte direkt vor Ort auf der Baustelle aufrufen zu können und um auf der anderen Seite zum Beispiel Fotos zur Baudokumentation via Cloud-Service sehr rasch den Kollegen im Büro zur Verfügung stellen zu können.

Viele dieser Veränderungen schaffen neue Möglichkeiten, geschehen jedoch auch in einer herausfordernden Geschwindigkeit für alle Beteiligten und der IT kommt dabei eine zentrale Rolle zu. Dies ergibt natürlich ein Spannungsfeld: Lieb gewonnen Gewohnheiten werden plötzlich hinterfragt und neue Anwendungsfelder ergeben sich.

•             Welche Rolle spielt die IT bei Innovation im Unternehmen? Wo sind dabei die Handlungsfelder des CIO?
Wie bereits durch die genannten Beispiele gezeigt, wird die Position der IT gestärkt. Eine Vielzahl der Innovationen werden durch die IT unterstützt oder durch die IT überhaupt erst ermöglicht. Wir sehen auch in der Baubranche den globalen Trend, dass manuelle Tätigkeiten von Maschinen übernommen werden. So wurden in China bereits 2014 erste Häuser via 3D Druck "gebaut", oder wird im Amsterdam ca. 2017 eine Fußgängerbrücke autonom von Robotern erstellt, um nur zwei weitere Beispiele zu nennen.

Getrieben werden muss das Thema Innovation vom Gesamtunternehmen, jeder hat seine Fähigkeiten und seine inhaltlichen Schwerpunkte. So sehe ich auch den CIO in der Pflicht, Innovationen im Unternehmen auf Basis der IT zu unterstützen und die IT flexibel aufzustellen, um diese Innovation unterstützen zu können.

•             Wie wichtig ist der menschliche Faktor bei der Aufgabe des CIOs? Wo sehen Sie da die Kernherausforderungen und welche Ratschläge würden Sie Kollegen dabei geben?
Gerade in Zeiten, die durch eine Automatisierung geprägt sind, in denen das Arbeiten jedes einzelnen in einem Unternehmen mehr und mehr durch IT-Systeme unterstützt wird, ist der menschliche Faktor ein extrem wichtiger. Der CIO sollte aus meiner Sicht gefilterte Informationen weitergeben, neue Möglichkeiten aufzeigen und vor allem die Angst vor Veränderung nehmen. Die IT Branche ist u.a. für ihre Schnelllebigkeit bekannt. Dieses Tempo ist für viele andere Branchen zu hoch und es ist aus meiner Sicht auch nicht sinnvoll es mitzugehen. Die gezielte Filterung von Information, die Übersetzung auf mögliche Vorteile für das Unternehmen zur gemeinsamen Beurteilung mit den Fachabteilungen ist eine zentrale Anforderung.
Darauf müssen sich auch IT Mitarbeiter einstellen. Die Zeit der klassischen IT, die Systeme aufsetzt, Datenbanken wartet und rein ein Service zur Verfügung stellt, geht dem Ende zu. Das Vertrauen der Kollegen der Fachabteilung zu gewinnen, um gemeinsam in eine spannende Zukunft zu starten ist aus meiner Sicht eine der Kernherausforderungen. Aus diesem Grund ist der interne Beratungsansatz für eine "inhouse IT" zentral, um die Kollegen der Fachabteilung in IT Themen zu unterstützen bzw. sie abzuholen. Ich persönlich habe positive Erfahrungen gemacht indem die IT transparent aufgestellt wurde. Eine „Blackbox“ als IT, in welche Themen eingeworfen und irgendwie gelöst werden, schafft kein Vertrauen. Wenn ich einen Ratschlag an Kollegen weitergeben darf: Laden Sie die Fachbereiche ein, die IT näher kennen zu lernen.

•             Welche Fähigkeiten muss ein #TopCIO vereinen?
Um ein guter CIO zu sein, muss man aus meiner Sicht sehr breit aufgestellt sein. Die technische Basis ist wie ich finde unumgänglich, jedoch hat sich die Aufgabenstellung stärker in Richtung "business" verschoben. Um den Anforderungen gerecht zu werden, stellen Beratung der Geschäftsführung, kontinuierliche Weiterentwicklung der eigenen Person und der Abteilung, sowie Evaluierung von Branchentrends unter Bezugnahme auf die Kernkompetenz des Unternehmens ein, aus meiner Sicht, gutes Grundgerüst dar. Aufgrund der zuvor angesprochenen Geschwindigkeit der IT Branche wird nicht selten der CIO auch als "Chief Innovation Officer" benannt, da die Erwartungshaltung eben auch in Unterstützung bei Innovation geht und dem sollte er auch gerecht werden.

•             Welche Bedeutung hat für Sie der Confare CIO AWARD? Warum ist es wichtig, die besten IT-Manager auszuzeichnen und was bedeutet die Auszeichnung für Sie selbst?
Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass die Auszeichnung nicht nur den CIO betrifft, sondern das gesamte Unternehmen. Es zeigt, dass diesem zukunftsträchtigen Thema die entsprechende Aufmerksamkeit gegeben wird und die neuen Möglichkeiten erkannt wurden. Für mich persönlich wäre der CIO AWARD eine Anerkennung die zeigt, dass wir im Mittelstand auch mit weniger Ressourcen die richtigen Weichen gestellt haben und für veränderte Rahmenbedingungen in unserer Branche gerüstet sind.

Der Confare CIO AWARD wird auf dem 9. CIO & IT-Manager Summit am 6/7. April von Confare in Zusammenarbeit mit EY und dem CIO Guide verliehen. Bereits 300 hochkarätige IT-Entscheider haben sich angemeldet – Sichern Sie sich Ihre Teilnahme auf www.ciosummit.at – diese ist für CIOs und IT-Manager kostenlos.

Zwischen Oper, Weinbau und Immobilienmanagement – Wie #TopCIO Hannes Werderits bei Esterhazy die heterogenen IT-Anforderungen meistert

Hannes Werderits bringt als CIO die steigenden Anforderungen des Kulturbetriebes unter einem Hut mit dem Management ausgedehnter Ländereien und Liegenschaften. Das Ganze schafft er mit einem dreiköpfigen Team, was ihn zu einem aussichtsreichen Kandidaten für die Auszeichnung als TopCIO und den CIO AWARD 2016 macht.

Welche Anforderungen stellt der moderne Kultur- und Eventbetrieb an die IT?

Im Falle von Esterhazy sind die Anforderungen an die IT aufgrund der sehr heterogenen Geschäftsfelder extrem unterschiedlich. Einerseits betreiben wir bei uns im Haus diverse Abrechnungssysteme für den Holzhandel oder für den Weinverkauf, andererseits versorgen wir mit Verkaufssystemen für einen Kartenverkauf der Oper im Steinbruch St. Margarethen unsere Tochtergesellschaft Arenaria GmbH. Als zusätzliches Beispiel sei noch das Callcenter für den Kartenverkauf unseres Festspielbüros pan.event im Schlossquartier genannt.

Unterschiedlichste Systeme verlangen jedoch nach speziellem IT Know-How und Fingerspitzengefühl im Management der Geschäftsprozesse. Eine der größten Anforderungen bzw. Herausforderungen ist es hier, die Prozesse in Technik umzusetzen, wobei die Hardware bzw. die eingesetzten Produkte im Verantwortungsbereich der IT liegen und die den betroffenen Unternehmensbereichen bereitgestellten IT-Services funktionieren müssen.

Teilweise können Systeme konsolidiert werden, teilweise wiederum nicht. Als Beispiel: Mit dem System für die Immobilien-Pachtverrechnung unserer Feriensiedlungen kann unser Weingut in Trausdorf keinen Verkauf des Esterhazy Weingutes durchführen. Mit dem POS-System im Schloss Esterhazy wiederum kann kein Holz abgerechnet werden.

Welche Technologien sind dafür ausschlaggebend?

Im Rahmen des im gesamten Unternehmen gelebten Begriffs Nachhaltigkeit konzentrieren wir uns in der IT auch darauf, langfristig zu investieren. Dabei beobachten wir aktuelle Systemtrends und verwenden neueste Technologien. Wir haben einen größten Teil der Serverlandschaft virtuell in Betrieb, hinter der Virtualisierung arbeitet eine Enterprise-Storage eines bekannten Herstellers.

Unsere Unternehmensbereiche wachsen sehr schnell, daher müssen alle IT Vorhaben gut geplant werden und die implementierten Lösungen skalierbar sein. Es kommen laufend neue Themenbereiche bzw. Geschäftsfelder hinzu, wo selbstverständlich IT-Technik benötigt wird. Auch müssen diese IT-Lösungen durch das sehr schlanke IT-Team trotz Komplexität und Diversität zeitnah realisierbar sein. Wir bewegen uns laufend zwischen „Business-Enabling“ und „Innovation“; wenngleich ich in meiner Funktion als IT-Leiter für „Innovation“ gerne mehr Zeit hätte.

Welchen Impact hat die IT auf die Wahrnehmung des Unternehmens beim Endkunden?

Unsere Endkunden sind größtenteils die Unternehmensbereiche der Esterhazy-Gruppe und deren Tochtergesellschaften, da die Esterhazy IT als interner Servicedienstleister agiert. Die Esterhazy-IT hat sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt, um „am Ball zu bleiben“. So sehen wir uns als strategischer Partner des Business; teilweise verschmelzen die Unternehmensziele mit den IT-Zielen.

Wir haben aber auch Webshops und/oder Serversysteme im Einsatz, auf welche unsere Kunden direkt zugreifen, um unsere vielfältige Produktauswahl zu beziehen. Daher sprechen wir im Betrieb von einem 24x7 Betrieb, da Kartenverkaufsserver aber auch POS-Systeme im Schloss Esterhazy Montag bis Sonntag in Betrieb sein müssen.

Wo sind die nächsten Handlungsfelder für die Esterhazy-IT?

Da gibt es derzeit doch einige. Neben dem Tagesgeschäft wie Serverbetrieb und IT-Support beschäftigen wir uns mit der Registrierkassenpflicht und konsolidieren die unterschiedlichen Systeme an unseren Standorten mit dem Fokus auf Langfristigkeit und Nachhaltigkeit. Außerdem erweitern wir derzeit unsere Ticketverkaufssysteme an den Standorten Schloss Esterhazy, Schloss Lackenbach und Burg Forchtenstein durch ein „unternehmensweites“ System. Die Voraussetzungen dafür, wie beispielsweise redundantes Rechenzentrum im Schlossquartier in Eisenstadt, werden gerade geschaffen. Hier handelt es sich um klassische IT-Infrastrukturthemen, welche in einem gewissen Zeitraum realisiert werden müssen, um einen reibungslosen IT-Betrieb zu ermöglichen.

Der Confare CIO AWARD wird auf dem 9. CIO & IT-Manager Summit am 6/7. April von Confare in Zusammenarbeit mit EY und dem CIO Guide verliehen. Bereits 300 hochkarätige IT-Entscheider haben sich angemeldet – Sichern Sie sich Ihre Teilnahme auf www.ciosummit.at – diese ist für CIOs und IT-Manager kostenlos.

Immobilienstandort Flughafen Wien - klare Wachstumsstrategie mit Fokus auf Nachhaltigkeit

Seit 2013 verantwortet Wolfgang Scheibenpflug die Entwicklung des Immobilienstandorts Flughafen Wien. In dieser Zeit hat sich viel getan, vor allem auf Nachhaltigkeit wird ein besonderer Fokus gelegt. Das zeigt sich in den Zertifizierungen nach DGNB und OGNI Standards und zwar nicht nur auf Gebäudeebene sondern auch an der Quartierszertifizierung. Diese war im November 2015 ausschlaggebend für den Gewinn des Green & Blue Building Awards.

Wolfgang Scheibenpflug im Interview
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Laut Ihrer Unternehmensstrategie sehen Sie im Segment Retail & Properties beträchtliches Wachstumspotenzial. Wie stark kann bzw. soll der Anteil am Gesamtumsatz in den kommenden Jahren steigen?

Non Aviation nimmt am Flughafen Wien einen immer größeren Stellenwert ein, bereits heute macht dieses Segment über ein Drittel des Gesamtumsatzes der Flughafen Wien AG aus. Unser klares Ziel ist es, hier weiter zu wachsen. Dafür haben wir schon einige neue und für Passagiere sehr attraktive Angebote entwickelt: Zum Beispiel kann man seinen Parkplatz schon im Voraus online buchen.

Bitte umschreiben Sie in einigen Sätzen die Eckpfeiler Ihres Standortprojekts Airport City (Zeitrahmen, geplante Investitionen). Was sind die nächsten großen Meilensteine bzw. Entwicklungsvorhaben im Rahmen des Projekts Airport City Vienna (Gewerbefläche bei Fischamend)?

Die Entwicklung zur Airport City geht gut voran – so hat kürzlich ein großes Fitnesscenter am Flughafen eröffnet, Kühne & Nagel hat ihre Unternehmenszentrale hierher verlegt, EVA Air und Eurowings haben hier ihre Büros bezogen und es sind neue Betriebsansiedlungen durch Makita und Cargo Partner entstanden. Insgesamt ist die Zahl der Beschäftigten um 500 gewachsen. In Kürze erfolgt der Spatenstich zum neuen Moxy-Hotel, das 2017 in Betrieb gehen soll.
Im Mittelpunkt des Airport City-Konzepts stehen neben der Vielfalt der Dienstleistungen am Standort vor allem die ganzheitliche Betrachtung und das Zusammenwirken der einzelnen Partner entlang der Wertschöpfungskette. Im Frachtbereich bedeutet das zum Beispiel, dass man sich nicht nur auf die eigene Logistikkompetenz am Flughafen konzentriert, sondern darüber hinaus auch potenzielle Partner und Dienstleister adressiert, für die ein gut aufgestellter Logistikstandort wie der Flughafen von Nutzen ist und die auch miteinander Synergien teilen. So profitiert der Werkzeughersteller makita mit seinem Logistikunternehmen Cargo Partner von der Nähe zum Airport, weil dadurch Lieferzeiten stark beschleunigt werden können.
Der Ausbau der Airport City hat für uns auch weiterhin hohe Priorität. Das Interesse an Flächen am Flughafen-Standort ist groß und wir werden zuversichtlich, in den nächsten Jahren noch einige neue Partner begrüßen zu können. Dafür werden wir auch in den Standort investieren: So beginnen 2016 die Vorbereitungen für den Office Park 4 und großangelegte Sanierungsarbeiten an einer Start- und Landepiste. 2016 wird der Flughafen Wien rund 95 Mio. Euro investieren.

Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit und ökologisches Bewusstsein in diesem Zusammenhang?

Nachhaltigkeit hat großen Stellenwert für die Flughafen Wien AG. Die erfolgreiche Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass es möglich ist, wirtschaftlich wesentlich produktiver zu werden und gleichzeitig die Kundenzufriedenheit und Servicequalität zu steigern, sowie den Energieverbrauch und die Umweltfreundlichkeit zu verbessern. Wir konnten in allen wesentlichen Dimensionen signifikante Fortschritte erzielen, die wir auch in unserem neuen Nachhaltigkeitsbericht zusammengefasst haben. So ist der Flughafen Wien seit kurzem nach dem europäischen Umweltmanagementsystem EMAS zertifiziert und wir haben mehr als 100 Maßnahmen durchgeführt, die zu einer wesentlichen Reduktion des Energieverbrauchs, des CO2 Ausstoßes und zu einer Erhöhung der Energieeffizienz geführt haben. Der Erfolg dieser Strategie wird auch von Experten anerkannt. So war die Airport City Vienna der erste Standort in Österreich, der von der „Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft“ (ÖGNI) die Quartierszertifizierung für nachhaltige Immobilienentwicklung erhalten hat. Im Herbst 2015 wurde dem Flughafen Wien auch der Green & Blue Building Award verliehen.

Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Ihren Büroflächen (wichtige Ansiedelungen der letzten Zeit)? Wie hoch ist derzeit die Leerstandsrate?

Die Nachfrage ist groß, wir arbeiten daran, neue Büroflächen zu entwickeln. Kühne + Nagel hat seine Unternehmenszentrale mit über 120 Beschäftigten an den Flughafen  verlegt, EVA Air und Eurowings haben ebenfalls Bürostandorte bezogen. Deshalb arbeiten wir bereits an den Vorbereitungen für die Erweiterung unserer Büro-Kapazitäten mit dem Office Park 4. Auch haben wir vor kurzem Grundstücksflächen von rund 25.000 m² im Kernbereich des Flughafens übernommen, wo wir großes Entwicklungspotenzial sehen.  

Insgesamt bietet der Flughafen Wien auf dem Bürosektor attraktive Möglichkeiten. In den Office Park-Gebäuden werden bestens ausgestattete Büroflächen und Conferencing-Räume angeboten, die sich zudem für Meetings und Firmenveranstaltungen eignen, so stehen etwa 21 Tagungsräume mit modernster Technikausstattung zur Verfügung, Veranstaltungen für bis zu 600 Personen sind am Standort möglich.

Welche Art von Unternehmen möchten Sie ansprechen bzw. wie schaut derzeit der Branchenmix unter Ihren Büromietern aus?

Die Mieterstruktur am Flughafen Wien umfasst vor allem Unternehmen, die für das Kerngeschäft Luftfahrt relevant sind, wie Airlines, Luftfahrtdienstleister, Cateringlieferanten und Speditionsunternehmen, aber auch passagiernahe Betriebe, wie Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe. Unser Ziel ist es, in beiden Bereichen auszubauen – so hat vor kurzem auch ein Fitnesscenter am Standort eröffnet.

Wie hat sich zuletzt das Retail- bzw. Gastro-Segment entwickelt bzw. wie hoch ist hier die Leerstandsrate? Welche nennenswerten Mieter konnten Sie gewinnen?

Wir haben das Einkaufsangebot am Airport umfassend erweitert und sind nahezu voll ausgelastet. Über 120 Shops haben in den letzten drei Jahren neu eröffnet. Ganz aktuell ist der Victorias Secret-Shop im Terminal 3, nun gibt es zwei Shops dieser Marke am Flughafen.  Die eine oder andere Neuigkeit wird es aber auch 2016 noch geben. Das Retail- und Gastro-Geschäft am Airport läuft gut, die Erlöse sind in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 um 8,3 % gestiegen.

Die Steuerreform und die Immobilien

... das mag jetzt nicht nach dem passenden Titel für einen Hollywood Blockbuster klingen. Für ImmobilienbesitzerInnen oder Profis aus dem Immobilienbereich ist das aber mindestens genauso spannend und abendfüllend. Karin Fuhrmann hat sich auf das Thema Immobilien und Steuern fokussiert und bringt hier eine kurze Zusammenfassung der Steuerreform und ihren Impact auf die Immobilienwirtschaft.

Was bringt die Steuerreform 2015/2016 an Änderungen mit sich?

Eine Reduktion des Tarifes mit zahlreichen Erleichterungen für Arbeitnehmer. Daneben viele Erhöhungen wie bei der Immo-ESt, der KESt und bei der Grunderwerbsteuer.

Was sind die wichtigsten Veränderungen, bzw. wo kommt es zu stärkeren Belastungen?

Neben der positiven Tarifreform, sind die wichtigsten Veränderungen sicherlich die Erhöhung der Immo-ESt auf 30 % sowie der KESt auf 27,5 % außer für Sparbücher und Geldeinlagen. Hinzu kommt die  neue Verlustverrechnungsbremse und natürlich die wesentliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Ebenfalls ist die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für Beherbergung, Unterhaltung sowie Ab Hof Verkauf von Wein zu nennen.

Wie verhält es sich mit Immobilien im betrieblichen Bereich - welche Änderungen sind hier vorgesehen?

Der bisherige Abschreibungssatz von 3% bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter wird auf 2,5 gesenkt, bei Wohnungsnutzung auf 1,5 %. Die Verteilungspflicht von Instandsetzungsaufwendungen bei nicht gewerblicher Nutzung wird auf 15 Jahr verlängert.

Bei der Vermietung von Immobilien wird ebenfalls der Verteilungszeitraum von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf 15 Jahre verlängert, sowie der Grundanteil gesetzlich mit 40 % festgelegt, wobei der Gegenbeweis möglich ist und zusätzlich eine Verordnung des BMF noch Erleichterungen bringen sollte.

Wie wirkt sich die Steuerreform auf Unternehmen aus?

Vor allem für Kapitalgesellschaften bringt die Steuerreform 2015/2016 massive Änderungen mit sich. Das bisherige Wahlrecht zwischen Gewinnausschüttung und Einlagenrückzahlung

wird eingeschränkt. Die Kapitalertragsteuer (KESt) wird von 25% auf 27,5% angehoben. Neben der neuen Verlustverrechnungsbremse für kapitalistische KG's ist noch die Registrierkassenpflicht und die Belegerteilungspflicht zu nennen. Ebenfalls ergeben sich Änderungen durch das Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz, die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für bestimmte Leistungen und Gegenstände, sowie Änderungen im Bereich der Konteneinsicht.

Positiv ist, dass die Forschungsprämie erhöht und der Zuzug für Forscher und Wissenschafter begünstigt wird.

Haben Sie Tipps für uns?

Falls man Immobilien in der Familie übertragen möchte, sollte man sicher schon heuer darüber nachdenken, wobei neben der GreSt Auswirkungen bei USt und Immo-ESt zu beachten sind.

Für Kapitalgesellschaften kann eine vorgezogene Gewinnausschüttung, eine Änderung der Rechtsform oder sonstige Umgründung noch heuer Sinn machen.

Gibt es besondere Auswirkungen für Arbeitgeber?

Mit 1. Jänner 2015 wurde das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz verschärft und im Mai nun mittels Erlass präzisiert.

Das LSD-G leitet sich zwar nicht direkt von der Steuerreform ab, ist aber ebenfalls in einem größeren Zusammenhang zu betrachten.

Das Gesetz wirkt sich massiv, vor allem auf das Baugewerbe und Firmen, die Arbeiter nach Österreich entsenden, aus.

Das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz ist sehr komplex und zielt vor allem auf ausländische Unternehmen, die in Österreich mit Hilfe von Dumpinglöhnen Leistungen billig anbieten wollen ab.

Hier sollten in- wie ausländische Firmen gut ihre Personalverrechnung überprüfen: Werden sämtliche lohnsteuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften eingehalten?

Der Gesetzgeber sieht hohe Pönalen vor zB bei Scheinselbstständigkeit und Unterentlohnung.

Die Regelung der Dienstautos wird ökologisch sinnvoll geregelt, die Mitarbeiterbeteiligung mit EUR 3.000 steuerlich begünstigt und andere zusätzliche kleine Änderungen (z.B. Erhöhung der steuerfreien Jubiläumsgeschenke)

 Und für Arbeitnehmer?

Die Steuerreform bringt eine große Tarifreform und eine Fülle von weiteren kleineren Änderungen (Erhöhung Kinderabsetzbetrag, Erhöhung des Arbeitnehmerabsetzbetrages, etc) in der Einkommensteuer und der Sozialversicherung, die aber für den einzelnen Steuerpflichtigen im Einzelfall von großer Bedeutung sein können. Zum Beispiel bringt sie einerseits höhere Nettolöhne, andererseits sind Sonderausgaben wie Versicherungsprämien oder Kosten für Wohnraumschaffung und -sanierung nicht mehr absetzbar. Für die sogenannten Sonderausgaben bei der Arbeitnehmerveranlagung (der sogenannte Jahresausgleich) wird ein automatischer Datenaustausch zwischen der empfangenden Organisation und der Finanzverwaltung eingerichtet werden (automatische AN-Veranlagung).

Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath.

Sie berät primär in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierung von Transaktionen.

Karin Fuhrmann ist zur Steuerberaterin des Jahres 2015 in der Kategorie „Immobilien- und Bauwirtschaft“ gewählt worden (Award initiiert von der IFA Finanzgruppe, Die Presse und WirtschaftsBlatt). TPA Horwath