Büroimmobilien für Startups - Welchen Raum brauchen Warp-Innovationen?

Viele Immobilienentwickler wollen den Trend zum Startup nutzen. Coworking, Startup- Center usw. sollen den jungen Unternehmen den Raum für Innovation geben. Chris H. Leeb - Portfolio Entreupeneur - beschreibt seine Leidenschaft für Start Ups und für Entreupeneurship so: "Wenn alle lachen und viele meinen es geht nicht, fange ich erst an, zu denken und zu arbeiten." Deswegen haben wir ihn gefragt, welche Büros Startups brauchen, wollen und sich leisten können.

Viele Immobilienentwickler beschäftigen sich mit dem Thema Büros für Startups. Du selbst arbeitest mit Startups. Was unterscheidet diese Unternehmen von den klassischen?

Startups haben anfangs ausser einer Idee nichts. Auch meistens kein Geld. Es gibt keine geregelten Arbeitszeiten, kein fixes Büro, keine Strukturen. Alle drängen darauf ihr Businessidee als Produkt umzusetzen und auf den Markt zu bringen.

In welchen Büros arbeiten die mit denen Du zusammen arbeitest? Bitte gib uns ein paar Beispiele?

Das klassische Büro gibt es kaum - zumindest nicht am Anfang. Ich arbeite oft von zu Hause aus mit Teams die auf der Welt verteilt sind. Oder wir treffen uns bei einem von uns privat in unseren Wohnungen oder Häusern. Nicht selten übernachten wir auch hier. Oft arbeiten wir in Coworking Spaces.

Momentan bin ich viel in Amsterdam in so einem Coworking Space. Jedes Startup hat einen Tisch und einen versperrbaren Kasten, es gibt unterschiedliche Räume zum Zurückziehen oder Präsentieren.
Wir haben ein Haus zum Wohnen gemietet, da wird dann abends weitergearbeitet. Das wird aber nicht als Arbeit empfunden.

Wie funktioniert arbeiten in diesen Unternehmen?

Die Trennung Arbeit-Freizeit gibt es in dieser Form nicht. Man arbeitet viel, aber es macht Spass.

Alle haben Laptops, Smartphones und Internetanschluss. Voraussetzung ist hier, dass man Tools wie Skype, Hangout, Slack oder Trello beherrscht und weiss wie man im virtuellen Team kommuniziert und Daten teilt. Wenn man physisch zusammen ist, ist manches leichter in der schnellen Kommunikation, aber auch hier haben wir meistens jemanden bei einem Meeting dabei, den wir “reinholen” müssen, also per Videokonferenz dazuschalten.

Welchen Stellenwert hat der Büroraum?

Anfangs hat er überhaupt keinen Stellenwert. Viele einzelne Firmengründer gehen dann eher deswegen in einen Coworking space weil sie nicht alleine sein wollen. überhaupt ist dies eine gute Form für ein Startup. Erst wenn das Startup wächst, kommt ein eigenes Büro in Frage. Oft sind es aber abgeschlossene Räume im selben Coworking Space.

Kennst Du Bürogebäude, die extra dem Thema Startups gewidmet sind?

ja, z.b. Rocketspace in San Francisco oder B.Amsterdam. Hier mieten sich dann auch klassische Unternehmen ein, wenn sie mit Startups zusammen arbeiten wollen. In Österreich sind es nicht ganze Gebäude sondern eher Teile, die einen Coworking Space beherbergen, wie z.B. Sektor5, SocialHub, Talentflow in Wien oder Coworking Salzburg.

Welche Tipps hast Du für Büroraumentwickler?

3 Tage ein Startup begleiten.

3 Tage in einem Coworking Space sein

3 Coworking Spaces besuchen

Wie hoch ist die Bereitschaft junger Unternehmer Geld für Büroraum auszugeben?

Gering; wichtig ist aber die Flexibilität, z.B. für einen Tisch 1 Tag pro Woche einen vernünftigen Preis zu bekommen und den Besprechungsraum mitnutzen zu können. Viele junge Unternehmen brauchen kein Büro zum Reprösentieren sondern funktionale Räume zum Arbeiten. Die müssen cool eingerichtet sein, vielleicht Tischfussball und gemütliche Couches haben und den Startup-Spirit haben.

Auch etablierte Unternehmen fordern für sich den Sprit und die Flexibilität der Entrepreneure. Glaubst Du die klassischen Unternehmen können hier mithalten?

Wenn man schaut wie die Digitalisierung alles, aber auch wirklich alles verändert, dann müssen klassische Unternehmen sich diesen Spirit aneignen.

Es reicht nicht, ein wenig Verbesserung zu spielen; es nützt nichts, ins Silicon Valley auf Startup-Sightseeing zu fliegen. Innovationen müssen mit Warp-Antrieb und Boost umgesetzt werden. Das machen ich gemeinsam mit Partnern in Warp-Innovation Boostcamps.

Viele der Unternehmen können nur das Geld, das sie jetzt noch verdienen, nehmen und in Startups investieren. Und wenn sie schlau sind, dann lassen sie auch eigene MitarbeiterInnen ziehen. Wichtig ist, dass diese Spinoffs und von etablierten Unternehmen finanzierten Startups ein paar Kilometer weit weg von diesen sind, sonst treten die Elefanten die Ameisen tot.

Mehr über Chris H. Leeb finden Sie hier: http://www.cleebration.com/ oder treffen Sie ihn persönlich bei der best(and)IMMO http://www.confare.at/12954_DE-4150_best%28and%29IMMO_%234-Programm.htm am 9. Juni im Palais Hansen Kempinski

Aktuelle Herausforderungen für Immobilienunternehmen - Ergebnisse des zweiten Ghezzo-Immobilienfachbeirats

Am 19. April 2016 fand der 2. Ghezzo-Immobilienfachbeirat statt. Ziel des Meetings im Palais Hansen Kempinski war es aktuelle Trends in der österreichischen Immobilienwirtschaft zu identifizieren. Es diskutierten leitende Manager, Geschäftsführer und Vorstände österreichischer Immobilienunternehmen  – Projektentwickler, Bauträger, Makler und Immobilien-Manager verfolgen die Immobilie in jeder Phase des Lebenszyklus und teilten an diesem Abend ihre Einschätzungen über die aktuellen Trends und Herausforderungen für die Branche.

Mit dabei waren

• Ing.-Mag. (FH) Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management, CA Immo Deutschland
• Andreas Holler, B.Sc, Geschäftsführer, BUWOG Group
• Mag. Dr. Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG
• Dr. Andreas Köttl, Vorstand, value one holding AG
• Dr. Eugen Otto, Otto Immobilien
• DI Michael Pech, MRICS, Vorstandsmitglied, Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
• Herwig Michael Peham, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH
• Mag. Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien AG
• KR Georg Spiegelfeld MRICS, REV, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH
• Mag. Christian Traunfellner, Leiter Operations Österreich und Leiter Büroimmobilien International, Immofinanz AG
• MMag. Peter Christian Ulm, Vorsitzender des Vorstandes 6B47 Real Estate Investors AG
• Mag. Friedrich Wachernig, Vorstandsmitglied, S IMMO AG

Schon das Eingangsstatement von Peter Ulm – CEO der 6B47 Real Estate Investors bringt eine gute Übersicht der aktuellen Trends und Herausforderungen. Deutschland ist der ganze klare Fokus der österreichischen Immobilienunternehmen, besonders attraktiv sind die Chancen in Berlin. Was aber viele Projektentwicklungen behindert, sind die extrem hohen Grundstückspreise. Andererseits ist es ein guter Zeitpunkt Immobilien zu verkaufen, da viel Liquidität und wenig Angebot sehr gute Preise garantieren. Doch könnte diese Liquidität auch ein Ende finden – eine Befürchtung die einige Fachbeiräte teilen.

Andreas Holler -  Geschäftsführer in der BUWOG Group – zeigt einen weiteren Faktor auf, der neben den hohen Preisen auf dem Immobilienmarkt, die Kosten bei Projektentwicklungen in die Höhe treibt: die gesetzlichen Normierungen und die langen Genehmigungsprozesse bedeuten immense Kosten. Dabei spielen die Overheads eine wichtige Rolle. Holler weist darauf hin, wie wichtig es für ein stark wachsendes Unternehmen ist, dass sowohl interne Prozesse als auch die Unternehmenskultur entsprechend gepflegt werden.

Für Christian Traunfellner – Leiter Operations Österreich und Büroimmobilien International der Immofinanz AG – steht die Erhöhung der Vermietung der Büroimmobilien im Portfolio im Mittelpunkt. Die Immofinanz konnte diese im laufenden Geschäftsjahr um rund 7% steigern. Dies geschah vor allem durch die Verstärkung dezentraler Leasing-Teams und engere Kooperationen mit lokalen Maklern. Die zukünftig geplante Kooperation mit der CA Immo wird die Immofinanz natürlich auch beschäftigen.

Die Entwicklung der Airport City nach Vorbild von Standorten wie Frankfurt u. Amsterdam Schiphol ist das Ziel von Wolfgang Scheibenpflug - Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien AG. So wird der Office Park 4 geplant und 2017 wird das in Modulbauweise errichtete zweite Hotel am Flughafen Wien eröffnet: das Moxy Hotel - ein Budget-Hotel von Marriott.

Wachstum und Expansionskurs beschäftigen Andreas Köttl – Vorstand der value one holding. Man konzentriert sich auf Wohnbau und temporäres Wohnen. Projekte in Budapest und Den Haag sowie das neue Planungsgebiet zur Erweiterung des VIERTEL ZWEI in Richtung Stadion sind Schwerpunkte. In Deutschland gestaltet sich die Standortsuche auf Grund der teuren Immobilienpreise schwierig. Studentisches Wohnen und temporäre Wohnungsangebote mit Top-Ausstattung und zu hohen Preisen sind Produkte, die entwickelt werden. Qualifiziertes Personal zu finden, steigende Overheadkosten  und das Aufrechterhalten der Unternehmenskultur sind unternehmerische Herausforderungen.

Herwig Michael Peham - Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH - ortet einen großen Beratungsbedarf bei den vielen neu auf den Markt drängenden Playern, insbesondere aus dem mittleren und Fernen Osten. Diese Investoren haben die russischen Käufer, die noch vor einigen Jahren eine nicht unbedeutende Rolle am österreichischen Markt gespielt haben, zusehends ersetzt.

Da diese neu auf den Markt kommenden Investoren mangels eigener Strukturen vor Ort sehr häufig die ganze immobilienbezogene Dienstleistungspalette nachfragen und diese gerne auch aus einer Hand beziehen, gewinnt der ganzheitliche Beratungsansatz von EHL immer mehr an Bedeutung. Durch das jüngste EHL-Standbein, das Property Management/Hausverwaltung ist man sehr gut auf diese Entwicklung vorbereitet. Das spiegeln auch die vielen in letzter Zeit gewonnenen Verwaltungsmandate wieder.

Für Eugen Otto – Geschäftsführer und Eigentümer der Otto Immobilien GmbH - Schwerpunkt im Unternehmen, das heuer 60 Jahre besteht, ist es, die Entwicklung der Unternehmenskultur nachhaltig zu fördern, was durch Schulungen sämtlicher Mitarbeiter in „mediativen Kompetenzen“ regelmäßig erfolgt. Aufgrund der massiv gestiegenen Erwartung der Kunden an Markttransparenz wurde der Bereich wissenschaftlicher Research von Marktdaten wesentlich verstärkt. Aufgrund rasch voranschreitender Veränderung aller Segmente in der Immobiliendienstleistung sind neue Konzepte zur Digitalisierung des Marktes erforderlich; neben neuen, leistungsorientierten Honorargrundsätzen wird „Multiple Listing System“ oder der „Online Agent“ Bestandteil der Zukunft des Berufes sein müssen. Mutige Veränderungen und die ehrliche Akzeptanz des qualitativen und quantitativen Wohnungsmangels in der Politik muss herbeigeführt und gewährleistet werden. Ein spannendes Beispiel aus Hamburg: ein hotelähnliches Appartementhaus, das höchste technische und Servicestandards in Sachen Automatisierung und Komfort verwirklicht, erzielt mehr als den doppelten Mietertrag. Eugen Otto erwartet, wie viele seiner Kollegen, dass die Immobilienpreise nicht generell weiter steigen werden sondern nur in Nischensegmenten.

Für Michael Pech  - Vorstandsmitglied des Österreichischen Siedlungswerks Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft -  ist die Grundstücksakquise eine der größten Herausforderungen. Was man früher abgelehnt hat, würde man jetzt durchaus in Betracht ziehen. Der Trend geht zu kleineren Wohnungen, da die Haushaltseinkommen stagnieren. Eine Entwicklung wie in London – wo innerstädtisches Wohnen kaum leistbar ist – ist auch in Wien möglich. Auf die Zukunft stellt sich die ÖSW ein, indem diese massiv auf Produktentwicklung setzt und sich bemüht Trends zu antizipieren. Interessantes Entwicklungsgebiet ist die Achse Bratislava – Wien. In Wien selbst ist eine Nachverdichtung im Immobilienbestand kaum möglich, da die mietrechtlichen und bautechnischen Voraussetzungen nicht gegeben sind.

Gregor Drexler - Bereichsvorstand Asset Management - CA Immo Deutschland entwickelt zur Zeit Büroimmobilien und Wohnungen in Deutschland. Dabei sieht er sich Trends in NY, London und anderen Metropolen an. Wesentlich sind die sich im Bestand befindenden Objekte. Diese müssen ständig verbessert und entwickelt werden. Damit schafft die CA Immo eine Auslastung von 95% ihrer Büroimmobilien. Flächen für neues Arbeiten zu schaffen, ist wichtig. Dabei wird das Immobilienunternehmen auch zum Berater. Der Standort Berlin hat eine enorme Aufwertung hinter sich. Man könnte Parallelen zum Immobilienstandort Wien ziehen. Unternehmerisch gilt es gut qualifizierte Mitarbeiter ans Unternehmen zu binden u.a. durch Jobrotation.

Laut Alexander Kopecek – Vorstand der Wien 3420 Aspern Development AG – muss das Wachstum

von Wien  in den nächsten Jahren mit größtmöglicher Flexibilität, gelöst werden. Bei einem Zuzug von 43.000 Menschen pro Jahr bräuchte man vier Entwicklungsgebiete wie Aspern.  Viele Flächen sollten durch  Nachverdichtung ermöglicht werden, das wäre infrastrukturschonend für die Kommune. Preiswert und klein, das ist der Trend im Wohnen. Günstige  Betriebskosten sind ein wichtiger Punkt. Eine Überlebensfrage der urbanen Gebiete ist die Ermöglichung von Arbeiten und Wohnen am selben Ort. In der Seestadt zeigen sich interessante Industrie 4.0 Anwendungen, die eine Industrialisierung der Stadt - Urban Manufacturing - möglich machen können, das ist der richtige Weg für die Kommunen Eine interne Herausforderung für die 3420 Aspern Development AG ist, Zukunftstrends und Entwicklung zu realisieren.

Sekundär-Märkte in Deutschland wie Dresden, Leipzig, Magdeburg und Rostock sind für Friedrich Wachernig – Vorstandsmitglied der S IMMO AG – neben Berlin ebenfalls interessant und von Berlin aus gut erreichbar. Auf dem Büromarkt geht es wieder weg vom reinen Großraumbüro hin zu flexibleren Lösungen und Mischformen. Startups sind eine interessante Zielgruppe. Diese wollen etwas komplett anderes. Fahrradstellplätze gewinnen an Bedeutung. Beim Wohnen in Berlin geht der Trend zum Eigentum. Niedrige Zinsen und Flucht ins Beton-Gold stehen dabei einem steigenden Preisniveau gegenüber. Aus dem Hotelsegment möchte sich die S IMMO tendenziell zurückziehen, sofern der Preis stimmt. Der Bestand bringt gute Erlöse, wenn man laufend auch wieder investiert und die Immobilien attraktiv hält. Intern ist die größte Herausforderung gute Mitarbeiter zu finden.

Georg Spiegelfeld ist in Serbien, Österreich und Deutschland tätig. Er sieht das Thema Zuwanderung und den daraus resultierenden Wohnungsmangel als größte Herausforderung für die Immobilienwelt. Leistbares Wohnen ist gefragt.  Geförderte Wohnungen müssen günstiger werden. Eigentumswohnungen müssen günstiger produziert werden. Hier liegt viel Verantwortung bei der Politik. Ebenso was das unsoziale Mietrecht angeht. Für kleine Makler wird es durch Digitalisierung und Internationalisierung schwieriger. Ist das Ende der Großen Liquidität gekommen? Immerhin geht  die Kaufpreisentwicklung immer noch stark nach oben.

Immobilienstandort Flughafen Wien - klare Wachstumsstrategie mit Fokus auf Nachhaltigkeit

Seit 2013 verantwortet Wolfgang Scheibenpflug die Entwicklung des Immobilienstandorts Flughafen Wien. In dieser Zeit hat sich viel getan, vor allem auf Nachhaltigkeit wird ein besonderer Fokus gelegt. Das zeigt sich in den Zertifizierungen nach DGNB und OGNI Standards und zwar nicht nur auf Gebäudeebene sondern auch an der Quartierszertifizierung. Diese war im November 2015 ausschlaggebend für den Gewinn des Green & Blue Building Awards.

Wolfgang Scheibenpflug im Interview
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Laut Ihrer Unternehmensstrategie sehen Sie im Segment Retail & Properties beträchtliches Wachstumspotenzial. Wie stark kann bzw. soll der Anteil am Gesamtumsatz in den kommenden Jahren steigen?

Non Aviation nimmt am Flughafen Wien einen immer größeren Stellenwert ein, bereits heute macht dieses Segment über ein Drittel des Gesamtumsatzes der Flughafen Wien AG aus. Unser klares Ziel ist es, hier weiter zu wachsen. Dafür haben wir schon einige neue und für Passagiere sehr attraktive Angebote entwickelt: Zum Beispiel kann man seinen Parkplatz schon im Voraus online buchen.

Bitte umschreiben Sie in einigen Sätzen die Eckpfeiler Ihres Standortprojekts Airport City (Zeitrahmen, geplante Investitionen). Was sind die nächsten großen Meilensteine bzw. Entwicklungsvorhaben im Rahmen des Projekts Airport City Vienna (Gewerbefläche bei Fischamend)?

Die Entwicklung zur Airport City geht gut voran – so hat kürzlich ein großes Fitnesscenter am Flughafen eröffnet, Kühne & Nagel hat ihre Unternehmenszentrale hierher verlegt, EVA Air und Eurowings haben hier ihre Büros bezogen und es sind neue Betriebsansiedlungen durch Makita und Cargo Partner entstanden. Insgesamt ist die Zahl der Beschäftigten um 500 gewachsen. In Kürze erfolgt der Spatenstich zum neuen Moxy-Hotel, das 2017 in Betrieb gehen soll.
Im Mittelpunkt des Airport City-Konzepts stehen neben der Vielfalt der Dienstleistungen am Standort vor allem die ganzheitliche Betrachtung und das Zusammenwirken der einzelnen Partner entlang der Wertschöpfungskette. Im Frachtbereich bedeutet das zum Beispiel, dass man sich nicht nur auf die eigene Logistikkompetenz am Flughafen konzentriert, sondern darüber hinaus auch potenzielle Partner und Dienstleister adressiert, für die ein gut aufgestellter Logistikstandort wie der Flughafen von Nutzen ist und die auch miteinander Synergien teilen. So profitiert der Werkzeughersteller makita mit seinem Logistikunternehmen Cargo Partner von der Nähe zum Airport, weil dadurch Lieferzeiten stark beschleunigt werden können.
Der Ausbau der Airport City hat für uns auch weiterhin hohe Priorität. Das Interesse an Flächen am Flughafen-Standort ist groß und wir werden zuversichtlich, in den nächsten Jahren noch einige neue Partner begrüßen zu können. Dafür werden wir auch in den Standort investieren: So beginnen 2016 die Vorbereitungen für den Office Park 4 und großangelegte Sanierungsarbeiten an einer Start- und Landepiste. 2016 wird der Flughafen Wien rund 95 Mio. Euro investieren.

Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit und ökologisches Bewusstsein in diesem Zusammenhang?

Nachhaltigkeit hat großen Stellenwert für die Flughafen Wien AG. Die erfolgreiche Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass es möglich ist, wirtschaftlich wesentlich produktiver zu werden und gleichzeitig die Kundenzufriedenheit und Servicequalität zu steigern, sowie den Energieverbrauch und die Umweltfreundlichkeit zu verbessern. Wir konnten in allen wesentlichen Dimensionen signifikante Fortschritte erzielen, die wir auch in unserem neuen Nachhaltigkeitsbericht zusammengefasst haben. So ist der Flughafen Wien seit kurzem nach dem europäischen Umweltmanagementsystem EMAS zertifiziert und wir haben mehr als 100 Maßnahmen durchgeführt, die zu einer wesentlichen Reduktion des Energieverbrauchs, des CO2 Ausstoßes und zu einer Erhöhung der Energieeffizienz geführt haben. Der Erfolg dieser Strategie wird auch von Experten anerkannt. So war die Airport City Vienna der erste Standort in Österreich, der von der „Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft“ (ÖGNI) die Quartierszertifizierung für nachhaltige Immobilienentwicklung erhalten hat. Im Herbst 2015 wurde dem Flughafen Wien auch der Green & Blue Building Award verliehen.

Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Ihren Büroflächen (wichtige Ansiedelungen der letzten Zeit)? Wie hoch ist derzeit die Leerstandsrate?

Die Nachfrage ist groß, wir arbeiten daran, neue Büroflächen zu entwickeln. Kühne + Nagel hat seine Unternehmenszentrale mit über 120 Beschäftigten an den Flughafen  verlegt, EVA Air und Eurowings haben ebenfalls Bürostandorte bezogen. Deshalb arbeiten wir bereits an den Vorbereitungen für die Erweiterung unserer Büro-Kapazitäten mit dem Office Park 4. Auch haben wir vor kurzem Grundstücksflächen von rund 25.000 m² im Kernbereich des Flughafens übernommen, wo wir großes Entwicklungspotenzial sehen.  

Insgesamt bietet der Flughafen Wien auf dem Bürosektor attraktive Möglichkeiten. In den Office Park-Gebäuden werden bestens ausgestattete Büroflächen und Conferencing-Räume angeboten, die sich zudem für Meetings und Firmenveranstaltungen eignen, so stehen etwa 21 Tagungsräume mit modernster Technikausstattung zur Verfügung, Veranstaltungen für bis zu 600 Personen sind am Standort möglich.

Welche Art von Unternehmen möchten Sie ansprechen bzw. wie schaut derzeit der Branchenmix unter Ihren Büromietern aus?

Die Mieterstruktur am Flughafen Wien umfasst vor allem Unternehmen, die für das Kerngeschäft Luftfahrt relevant sind, wie Airlines, Luftfahrtdienstleister, Cateringlieferanten und Speditionsunternehmen, aber auch passagiernahe Betriebe, wie Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe. Unser Ziel ist es, in beiden Bereichen auszubauen – so hat vor kurzem auch ein Fitnesscenter am Standort eröffnet.

Wie hat sich zuletzt das Retail- bzw. Gastro-Segment entwickelt bzw. wie hoch ist hier die Leerstandsrate? Welche nennenswerten Mieter konnten Sie gewinnen?

Wir haben das Einkaufsangebot am Airport umfassend erweitert und sind nahezu voll ausgelastet. Über 120 Shops haben in den letzten drei Jahren neu eröffnet. Ganz aktuell ist der Victorias Secret-Shop im Terminal 3, nun gibt es zwei Shops dieser Marke am Flughafen.  Die eine oder andere Neuigkeit wird es aber auch 2016 noch geben. Das Retail- und Gastro-Geschäft am Airport läuft gut, die Erlöse sind in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 um 8,3 % gestiegen.

Die Steuerreform und die Immobilien

... das mag jetzt nicht nach dem passenden Titel für einen Hollywood Blockbuster klingen. Für ImmobilienbesitzerInnen oder Profis aus dem Immobilienbereich ist das aber mindestens genauso spannend und abendfüllend. Karin Fuhrmann hat sich auf das Thema Immobilien und Steuern fokussiert und bringt hier eine kurze Zusammenfassung der Steuerreform und ihren Impact auf die Immobilienwirtschaft.

Was bringt die Steuerreform 2015/2016 an Änderungen mit sich?

Eine Reduktion des Tarifes mit zahlreichen Erleichterungen für Arbeitnehmer. Daneben viele Erhöhungen wie bei der Immo-ESt, der KESt und bei der Grunderwerbsteuer.

Was sind die wichtigsten Veränderungen, bzw. wo kommt es zu stärkeren Belastungen?

Neben der positiven Tarifreform, sind die wichtigsten Veränderungen sicherlich die Erhöhung der Immo-ESt auf 30 % sowie der KESt auf 27,5 % außer für Sparbücher und Geldeinlagen. Hinzu kommt die  neue Verlustverrechnungsbremse und natürlich die wesentliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Ebenfalls ist die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für Beherbergung, Unterhaltung sowie Ab Hof Verkauf von Wein zu nennen.

Wie verhält es sich mit Immobilien im betrieblichen Bereich - welche Änderungen sind hier vorgesehen?

Der bisherige Abschreibungssatz von 3% bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter wird auf 2,5 gesenkt, bei Wohnungsnutzung auf 1,5 %. Die Verteilungspflicht von Instandsetzungsaufwendungen bei nicht gewerblicher Nutzung wird auf 15 Jahr verlängert.

Bei der Vermietung von Immobilien wird ebenfalls der Verteilungszeitraum von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf 15 Jahre verlängert, sowie der Grundanteil gesetzlich mit 40 % festgelegt, wobei der Gegenbeweis möglich ist und zusätzlich eine Verordnung des BMF noch Erleichterungen bringen sollte.

Wie wirkt sich die Steuerreform auf Unternehmen aus?

Vor allem für Kapitalgesellschaften bringt die Steuerreform 2015/2016 massive Änderungen mit sich. Das bisherige Wahlrecht zwischen Gewinnausschüttung und Einlagenrückzahlung

wird eingeschränkt. Die Kapitalertragsteuer (KESt) wird von 25% auf 27,5% angehoben. Neben der neuen Verlustverrechnungsbremse für kapitalistische KG's ist noch die Registrierkassenpflicht und die Belegerteilungspflicht zu nennen. Ebenfalls ergeben sich Änderungen durch das Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz, die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für bestimmte Leistungen und Gegenstände, sowie Änderungen im Bereich der Konteneinsicht.

Positiv ist, dass die Forschungsprämie erhöht und der Zuzug für Forscher und Wissenschafter begünstigt wird.

Haben Sie Tipps für uns?

Falls man Immobilien in der Familie übertragen möchte, sollte man sicher schon heuer darüber nachdenken, wobei neben der GreSt Auswirkungen bei USt und Immo-ESt zu beachten sind.

Für Kapitalgesellschaften kann eine vorgezogene Gewinnausschüttung, eine Änderung der Rechtsform oder sonstige Umgründung noch heuer Sinn machen.

Gibt es besondere Auswirkungen für Arbeitgeber?

Mit 1. Jänner 2015 wurde das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz verschärft und im Mai nun mittels Erlass präzisiert.

Das LSD-G leitet sich zwar nicht direkt von der Steuerreform ab, ist aber ebenfalls in einem größeren Zusammenhang zu betrachten.

Das Gesetz wirkt sich massiv, vor allem auf das Baugewerbe und Firmen, die Arbeiter nach Österreich entsenden, aus.

Das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz ist sehr komplex und zielt vor allem auf ausländische Unternehmen, die in Österreich mit Hilfe von Dumpinglöhnen Leistungen billig anbieten wollen ab.

Hier sollten in- wie ausländische Firmen gut ihre Personalverrechnung überprüfen: Werden sämtliche lohnsteuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften eingehalten?

Der Gesetzgeber sieht hohe Pönalen vor zB bei Scheinselbstständigkeit und Unterentlohnung.

Die Regelung der Dienstautos wird ökologisch sinnvoll geregelt, die Mitarbeiterbeteiligung mit EUR 3.000 steuerlich begünstigt und andere zusätzliche kleine Änderungen (z.B. Erhöhung der steuerfreien Jubiläumsgeschenke)

 Und für Arbeitnehmer?

Die Steuerreform bringt eine große Tarifreform und eine Fülle von weiteren kleineren Änderungen (Erhöhung Kinderabsetzbetrag, Erhöhung des Arbeitnehmerabsetzbetrages, etc) in der Einkommensteuer und der Sozialversicherung, die aber für den einzelnen Steuerpflichtigen im Einzelfall von großer Bedeutung sein können. Zum Beispiel bringt sie einerseits höhere Nettolöhne, andererseits sind Sonderausgaben wie Versicherungsprämien oder Kosten für Wohnraumschaffung und -sanierung nicht mehr absetzbar. Für die sogenannten Sonderausgaben bei der Arbeitnehmerveranlagung (der sogenannte Jahresausgleich) wird ein automatischer Datenaustausch zwischen der empfangenden Organisation und der Finanzverwaltung eingerichtet werden (automatische AN-Veranlagung).

Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath.

Sie berät primär in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierung von Transaktionen.

Karin Fuhrmann ist zur Steuerberaterin des Jahres 2015 in der Kategorie „Immobilien- und Bauwirtschaft“ gewählt worden (Award initiiert von der IFA Finanzgruppe, Die Presse und WirtschaftsBlatt). TPA Horwath

Die österreichische Immobilienwirtschaft stellt sich auf jede Menge Veränderungen ein

Am 27.4.2015 trat zum ersten Mal der Ghezzo-GmbH-Immobilienfachbeirat zusammen um Trends, Bedürfnisse und Veränderungen der Immobilienbranche zu diskutieren. Es trafen sich Top-Manager aus allen Bereichen der österreichischen Immobilienwirtschaft im Sofitel Stephansdom, um zu erörtern, welche Themen auf meinen Seminaren und Konferenzen gebracht werden sollten. Das Ergebnis des Meetings: Die „Immobiliosi“ stellen sich auf massive Veränderungen ein. Vom Wohnen, Einkaufen, bis hin zum Arbeiten und zum Freizeitverhalten ändern sich die Gewohnheiten der Menschen und damit die Anforderungen an Gebäude.

Hochkarätig besetzt war die Diskussionsrunde, zu der ich eingeladen habe um neue Seminar- und Konferenzthemen zu identifizieren:

• Gerald Beck, , Geschäftsführer, Raiffeisen evolution project development
• Thomas Doll, Geschäftsführender Direktor – CFO, Conwert Immobilien
• Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management, CA Immo Deutschland
• Andreas Holler, Geschäftsführer Projektentwicklung Österreich, Buwog
• Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender, CEO, Warimpex
• Philipp Kaufmann, Präsident, ÖGNI
• Michael Pech, , Vorstandsmitglied, Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
• Herwig Michael Peham, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH
• Georg Spiegelfeld, , Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien
• Mag. Alexander Wlasto, Partner, EY Österreich
• Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin, SEG Stadterneuerungs- und Eigentumswohnungs GmbH.

Hier zusammengefasst die Ergebnisse der Diskussion:

Der Megatrend Nachhaltigkeit ist bei weitem nicht mehr der zentrale Angelpunkt, um den sich die Immobilienwirtschaft dreht. Philipp Kaufmann von der ÖGNI sieht eine deutliche Verlangsamung im Green and Blue Segment. Das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen dominiert wieder in einem Markt, dem es grundsätzlich gut geht, der aber einem massiven Transformationsprozess entgegengeht.

Veränderungen im Verhalten und in den Bedürfnissen fordert flexible Immobilien

In fast allen Teilen des Immobilienmarktes scheint der Flächenbedarf der Menschen zurückzugehen. Kleinere und dafür leistbare Wohnungen werden in Zukunft mehr nachgefragt. Wohnsituationen, die sich dem Menschen in seinen Lebensentwicklungen anpassen, sind gefragt. Vom Singlehaushalt, über die Jungfamilie, vom Patchwork bis zum (teil-)betreuten Seniorenwohnen verändert sich der Wohnungsbedarf der Menschen. Und sie sind schneller bereit, die Wohnsituation zu verändern.

Ähnlich verhält es sich beim Arbeiten. Desk Sharing und Neues Arbeiten sollen nicht nur die MitarbeiterInnen inspirieren und motivieren, sondern auch den Flächenbedarf der Unternehmen senken. Die Folgen für den Büroimmobilienmarkt in Wien – der laut Gregor Drexler generell ‚oversized‘  und zu teuer ist – sind absehbar: Flächen, die nicht zeitgemäß sind, werden nur noch zu Spottpreisen vermietbar sein. Besprechungszimmer werden dann schnell auch in ein Hotel ausgelagert, wo neueste Kommunikations- und Präsentationstechnik erwartet wird.

Besonderes Problemkind ist der Einzelhandel. Quartierentwicklung kann bis zu einem gewissen Grad den Handel wieder beleben. Intelligente Shopkonzepte können die Attraktivität wieder steigern. Alleine im Preiskampf ist der Onlinehandel einfach unschlagbar.

Digitalisierung in der Immobilienbranche

Das die Immobilienbranche in Sachen Digitalisierung etwas hinterherhinkt, da sind sich alle einig. Kaum eine Branche hat so wenig Affinität zu Social Media, oder so einen geringen Automatisierungsgrad. Das birgt einerseits das Risiko, dass Branchenfremde in Markt drängen, wie es z.B. in der Musikindustrie oder bei Fachzeitschriften schon passiert ist. Andererseits birgt es auch die Chance ungenützte Potentiale und Optimierungschancen zu realisieren und die dabei aufkommenden Kinderkrankheiten ausgelassen zu haben. Dennoch fragen die Immobilienexperten verstärkt nach Apps für ihre Branche nach: Social Media Plattformen für die Mietervereinigungen,  geeignete Softwareunterstützung für  die BIM-Planung, Apps für Facility Management und Mängelbehebung sind nur ein Teil der kreativen Möglichkeiten, wo Digitalisierung in der Immobilienbranche massiv Einzug halten kann.

Notwendige Veränderungen

Die Immobilienbranche muss sich all den gegenwärtigen Veränderungen stellen und sucht Wege damit umzugehen. Das fängt bei der Finanzierung an, wo Alternativen als Ergänzung zu herkömmlichen Bankfinanzierung gesucht werden und deswegen auch das Thema Crowdfunding im Fokus ist. Spannend und für den Erfolg vieler Projekte vor allem im Cross Border Bereich, bzw. in Ländern wie Russland, ist die Entwicklung des Zinssatzes und des Euros zu Rubel und Dollar – so Warimpex Vorstandsvorsitzender Franz Jurkovich.

Veränderungen seien auch bei der Honorarregelung der Immobilienmakler notwendig. Georg Spiegelfeld schlägt eine Orientierung an den Systemen des angelsächsischen Raums vor, wo der Verkäufer den Makler bezahlt.

Die Imagepflege und die Positionierung von Objekten werden immer wichtiger, bis hin zur Schaffung von Services um den Mietvertrag unabhängig vom Mietobjekt.

Die größte Herausforderung aber – und da sind sich alle einig – ist aber der Immobilienbestand. Unattraktive Objekte, kaum flexibel und in schlechter Lage: Die Portfolios sind voll davon und es gibt keine Patentrezepte. Jede dieser Bestandsimmobilien braucht ihr individuelles Konzept, um wettbewerbsfähig  zu sein.

Das Energieeffizienzgesetz und die Fenster - Kastenfenstersysteme bei der Sanierung

Dipl.-Ing. Georg Lux ist Architekt und Entwickler der WienerKomfort-Fenster Systemlösungen. Ausgehend vom Thema Passivhaus beschäftigt er sich seit 2008 in diversen Forschungsprojekten mit der Problemstellung einer umfassenden thermischen Sanierung und Aufwertung von Gebäuden der Wiener Gründerzeit. 
Wir haben ihn zu der allgemeinen Lage des Sanierungswesens, zum Energieeffizienzgesetz und zu den nächsten Innovationen bei Fenstern befragt.

Sanierungen sind teuer und gerade in Zeiten wo öffentliche Hand und auch private Eigentümer eher den Sparstift ansetzen, sind viele Bauherrn eher zurückhaltend. Auch das MRG fördert nicht gerade den Sanierungswillen von Immobilienbesitzern. Wie erleben Sie gerade den Revitalisierungs- und Sanierungsmarkt?

Es stimmt, die Rahmenbedingungen für die thermische Sanierung sind nicht gerade optimal. Das ist auch an der erschreckend geringen Sanierungsrate von ca. 1% abzulesen. Trotzdem sehen wir im Bereich des Wohnungs- und Hauseigentums die Bereitschaft für Wertsteigerung und Komfortgewinn zu investieren. Diese Bereitschaft setzt allerdings langfristiges und strategisches Denken voraus.
Im Mietbereich sind unsere Kunden tendenziell Menschen, die einen Leidensdruck in Hinblick auf Schallschutz oder fehlenden Komfort haben und die Förderung durch den Sanierungsscheck 2015 in Anspruch nehmen. Eine großflächige Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen durch die Vermieter unterbleibt allerdings weil sie unter den derzeitigen Rahmenbedingungen des MRG wirtschaftlich nicht darstellbar sind. Die vorhandenen Budgets reichen oft nur für die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Der Gesetzgeber ist also gefordert Kriterien wie Schallschutz, Komfort und Wärmedämmung bzw. Energiekosten in die Mietpreisbildung zu integrieren und ein Anreizsystem für die thermische Sanierung zu schaffen.

Was sind die Herausforderungen denen Sie in der Praxis begegnen? 

Die größte Herausforderung ist, das Potenzial und die Möglichkeiten des Kastenfensters publik zu machen. Kastenfenster sind technisch gesehen die richtige Antwort für den Fenstereinbau in ungedämmte Wände. Bei Modernisierung mit unserem System erreichen sie den Dämmstandard eines Neufensters. Die "marktüblichen" Sanierungsmaßnahmen Fenstertausch und Einfräsen von Dichtungsprofilen kommen in Hinblick auf Komfort und Wärmedämmung bei weitem nicht an unsere Systemlösung heran. Interessante Aufgaben ergeben sich natürlich auch in denkmalgeschützten Objekten. Eine weitere Herausforderung ist die große Palette an Ausführungsvarianten, Fensterteilungen und Formaten. Hier gelingt es uns die gesamte Palette bis zu Balkontür abzudecken.

Im Altbau ist Schallschutz immer ein Thema. Haben Sie Tipps? 

Mangelnder Schallschutz ist im innerstädtischen Bereich ein wichtiges Thema auch in Hinblick auf die Verwertbarkeit von Immobilien. Das Kastenfenster hat hier ein riesiges Potential weil die beiden hintereinander liegenden Fensterebenen additiv wirken und schon die Aufrüstung einer Fensterebene für einen hervorragenden Lärmschutz ausreicht. Diesen subjektiven Eindruck haben auch unsere Bauphysiker bestätigt: Das WienerKomfortFenster erreicht in der Standardausführung einen Schallschutz von ca. 45dB wovon 12dB auf das bestehende Aussenfenster und 33dB auf die neue Innenfensterebe entfallen. Bei Verwendung von Schallschutzgläser ist mit geringem Aufwand eine zusätzliche Steigerung möglich. Einen hohen Stellenwert haben in diesem Zusammenhang die beiden Dichtungsebenen und die justierbaren Beschläge sowie der richtige Einbau der Flankenübertragung im Anschlussbereich des Fensters vermindert.

Spüren Sie schon Auswirkungen des Energieeffizienzgesetzes? Regt es zu Sanierungsmaßnahmen an? 

Ich persönlich finde die Ziele des Energieeffizienz bis 2020 um 20% verbessern sehr spannend und ambitioniert. Immerhin entspricht die einzusparende Energiemenge von ca. 50 Petajoule der Energieproduktion von 14 Donaukraftwerken. Da neben den Energieversorgern und Großfirmen auch der Bund über die Bundesimmobiliengesellschaft diesen Zielen verpflichtet ist werden sich wohl auch Auswirkungen auf die Sanierungsrate und Impule für die Immobilienwirtschaft ergeben. Wir werden im Bereich der Gründerzeitimmobilien dazu gerne unseren Beitrag leisten. Immerhin sind die Kastenfenster eine Schlüsselkomponente der thermischen Sanierung.

Wie viel Innovation braucht ein Kastenfenster und wer braucht überhaupt noch Kastenfenster? 

Die Problematik der Erhaltung von Kastenfenstern stellt sich insbesondere in Schutzzonen nach der Wiener Bauordnung sowie in denkmalgeschützten Gebäuden. Kastenfenster sind mit den zwei Fensterebenen und dem dazwischen liegenden Pufferraum eigentlich ein aktuelles Konzept. Moderne Hochhäuser sind durchgehend mit 2-schaligen Glasfassaden ausgestattet weil sonst die klimatischen Probleme nicht in den Griff zu kriegen sind. Was dem Kastenfenster fehlt ist die moderne Technologie in Form von Wärmeschutzverglasung, Dichtungsmaterialien und Beschlagstechnik. Wichtig ist dass die Modernisierung in einer bauphysikalisch geprüften Weise durchgeführt wird das sonst substanzielle Schäden drohen. Das neu entwickelte Sanierungssystem konzentriert die Modernisierung auf ein Bauteil, nämlich die Innenfensterebene. Dadurch gelingt es die Substanz des Fensters weitgehend zu erhalten und die Fassade nicht zu stören. Unser Anspruch ist die denkmalschützerischen Anforderungen mit modernem Wohnkomfort zu verbinden und eine substantielle Aufwertung zu erreichen.

Apropos Innovation: Was hält die Zukunft des Fensterbaus für uns bereit? 

Der Trend in Richtung Energieeffizienz wird aus meiner Sicht weitergehen. Richtige Innovationen sind derzeit aber nicht absehbar. Der Einsatz von Vakuumverglasung könnte ein Thema werden. Technologische Fortschritte finden derzeit im ostasiatischen Raum statt. Von europäischen Produzenten ist derzeit wenig zu hören. Die fortschreitende (Heim)Automatisierung wird in Bezug auf Sonnenschutz und Jalousiensteuerung wahrscheinlich auch das Kastenfenster erreichen. Hier ergeben sich sowohl energetische und Komfortaspekte. Ein weiteres Thema in Hinblick auf Gesundheit und Komfort ist die Integration einer Frischluftzufuhr bzw. Wohnraumlüftung in das Fenster. Im Neubaubereich sind schon einige Systeme am Markt.

Georg Lux wird bei der best(and)IMMO über Aufwertung von Altbauwohnungen zu Luxusimmobilien durch Fensterrevitalisierung sprechen.

12.000 m² Lager in Holzbauweise und Passivhaus Qualität - GBB Award 2013 Gewinner Max Schachinger im Gespräch...

Max Schachinger hat 2013 den GBB Award mit einem fast 12.000m² Lager in Holzbauweise und Passivhausqualität. Wir befragten ihn zu seinem Projekt und zu seiner persönlichen Haltung zum Thema Nachhaltigkeit.

Sie haben zum GBB Award 2013 eingereicht und diesen gewonnen – Bei den GBB Awards dreht sich ja alles um das Thema Nachhaltigkeit. Bitte stellen Sie Ihr Projekt – kurz vor. Welchen Stellenwert spielt das Thema Nachhaltigkeit dabei?

Bei unserem aktuellen Warehouse war uns von Anfang an klar: Wir wollen die letzten 20 Jahre Evolution in Technik und Architektur in der Logistik nachholen. Und es muss diesmal wirklich nachhaltig sein. Beim aktuellen Niveau des Gewerbebaus zwar leicht möglich, war es für uns trotzdem neu: In Sachen Lebenszykluskosten, Holzbau, Bauökologie und Arbeitsplatzqualität wollten wir einen Benchmark schaffen. Es kam dann einfach alles zusammen - es entstand ein Leuchtturm.

Was waren die wichtigsten Learnings für Sie in diesem Projekt?

Wir leben zwischen Zürich und Wien in einem Schlaraffenland der nachhaltigen Technik & Architektur. Es gibt Weltmarktführer in vielen Bereichen und gutes Handwerk in jeder Region. Wir haben diesmal zu verstehen gegeben, dass wir es ernst meinen, und nach ein paar Anläufen kamen dann die interessanten Vorschläge.
In der Planung werden die Qualitäten und Kosten festgesetzt, mit denen man dann Jahrzehnte lebt. Sie ist der Schlüssel. Weil der Kunde aber sehr schnell ein ökologisches Lager haben wollte, kam sie wieder zu kurz. Zum Glück machte der Architekt mit seiner Erfahrung fast alles wett und das Baumaterial und die Firmen taten ihr Übriges.

Ökologie, soziale Faktoren, Wirtschaftlichkeit: Wo sehen Sie die größten Herausforderungen?

Für uns als Logistik-Dienstleister in einer sehr knapp kalkulierten Branche stellt sich die Frage der ökonomischen Rentabilität ökologischer Maßnahmen jeden Tag. Schlussendlich liegt aber erst in der Verbindung der drei Nachhaltigkeitsdimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales der Schlüssel für die Zukunftsfähigkeit eines Unternehmens.
Dementsprechend bemühen wir uns aktiv, ökologische und soziale Problemstellungen mit unseren Partnern gemeinsam zu lösen, mit unseren Auftraggebern (wie bei unserem nachhaltigen Lager LT1) und über die Arbeit in zentralen Foren (auf nationaler Ebene im Zentralverband Spedition und Logistik).

Transformationsprozesse: Welchen Veränderungen muss sich die Immobilienbranche mittelfristig stellen?

Für fossile Brennstoffe und andere Ressourcen wird bald deren wirklicher Preis zu zahlen sein. Nachhaltige Immobilienbewirtschaft gemeinsam mit nachhaltiger Raumplanung wird daher an Bedeutung zunehmen, zumindest dort, wo sie nach 60 Jahren Nachkriegszersiedelung noch Platz hat.
Die gesamten Lebenszykluskosten werden die reinen Errichtungskosten als hauptsächliches Entscheidungskriterium ablösen und der Landverbrauch neuer Gebäude wird kritischer betrachtet werden.
Das wachsende Bewusstsein gegenüber energieeffizienten Bauweisen und dem Energieverbrauch von Gebäuden sind langanhaltende Trends. Auch das Energieeffizienzgesetz trägt (wenn auch in kleinen Schritten) zu dieser Entwicklung bei.
Ich glaube, dass wir uns nach der durch billiges Öl befeuerten Phase mit der wohl tristesten Architektur der Menschheitsgeschichte wieder mehr der Qualität des Seins im Raum bewusst werden. Licht, Weite, Klarheit, Proportion, Haptik, Form, Akustik, Geruch, Resonanz, diese Werte rücken wieder mehr ins Zentrum.

Noch eine persönliche Frage zum Schluss: Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit in Ihrem persönlichen Leben?

Das Leben ist kurz und zu schade um verplempert oder verschlafen zu werden. Ich möchte aktiv zu einem besseren Leben beitragen - für alle Lebewesen. Praktisch gesehen ist jede stoffliche Bilanz auch bei mir negativ. Bei Autos habe ich eine Schwäche, und bei der work-life-balance. Aber ich fahre gleichzeitig Bahn, ernähre mich Bio & vegan (ach ja...Schokolade ;-) und lebe bis auf den Stress recht gesund.
Yoga & Meditation helfen mir seit meinem 15. Lebensjahr immer wieder am Weg zu bleiben.

Das Neue Arbeiten und die Büroimmobilie

Als ich vor nun doch schon fast 14 Jahren in die Konferenzbranche kam, war das erste Thema, das mich beschäftigte, ‚Die Büroimmobilie‘ der Zukunft. Die Konferenz zu diesem Thema hatte nur wenig Teilnehmerzuspruch, war aber doch inhaltlich richtig spannend. Innovatives Beispiel war damals IKEA mit Desksharing Konzepten. Damals war aber ‚googeln‘ noch kein gängiger Begriff und es gab (schluck) auch noch kein iPhone!

Smarte Technologien – Smarte Immobilien?

Ansonsten  waren die Herausforderungen ähnlich wie heute. Kosten sollten gespart, Mobilität und Kreativität gefördert werden. Der Mensch im Mittelpunkt – doch was bedeutet das eigentlich? Denn so unterschiedlich wie die Temperamente der Menschen, so unterschiedlich sind auch die Bedürfnisse der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Nach mehr als einem Jahrzehnt hat sich viel geändert. Die technischen Möglichkeiten sind unglaublich vielseitig geworden. Handy und Tablets haben die Arbeitswelt revolutioniert. Aber unterstützen Immobilien diesen Wandel auch?

Reinhard Poglitsch,  IFMA

Reinhard Poglitsch – Präsident der IFMA – meint Nein.  Und diese Meinung untermauert er durch Fotos, die er auf seinen Reisen an diversen Plätzen geschossen hat und die zeigen, wie Menschen auf sehr unkomfortable Weise an ihren am Ladegerät hängenden Devices arbeiten. Poglitsch sagt dazu: „Der Technologiewandel bestärkt Nutzer von Immobilien vermehrt mit Mobile Devices wie Tablets zu arbeiten. Immobilien sind leider in den meisten Fällen noch nicht gerüstet dafür. Vermehrt werden Manager an Staubsaugersteckdosen gesichtet.  Mobile Devices sollen ja auch geladen werden. So gesehen auf den Flughäfen Nizza und Kopenhagen, aber auch in einem Mega-Konferenzzentrum in Philadelphia.“

Konferenzzentrum Philadelphia

Flughafen Nizza Quelle Reinhard Poglitsch

Die neue Arbeitskultur

Marcus Izmir

Technologie ist das eine – Arbeitskultur das andere. Marcus Izmir – Unternehmer und Gründer der Initiative DNA (Das neue Arbeiten) – beschreibt es so:  „Zuallererst geht es beim neuen Arbeiten um eine Änderung des Verhaltens und der Kultur; um eine Fokusierung durch themen- und projektorientiertes Arbeiten. Strukturen und Anreize für die Transparenz von Wissen durch Vertrauen können Leerläufe und Doubletten vermeiden und Raum für Kreativität, Sinn und Innovation schaffen. Es geht darum, dem oft monotonen Arbeitsalltag einen Lebenskontext hinzuzufügen.“

Der Markt für Büroimmobilien im Wandel?

Thomas Beyerle, IVG Immobilien

Noch einmal zurück zu meiner ersten Immobilienkonferenz vor 14 Jahren: Damals wurde der Büroimmobilie von manchen schon recht schlechte Zukunftsaussichten eingeräumt. Sinkender Flächenbedarf, Laptops und Handys auf dem Vormarsch,  klassische Büronutzung im Rückzugskampf. Und tatsächlich ist auch ein  „Überraschenderweise zeigt sich der Wandel nicht ausschließlich in der Fläche, sondern in der Verstärkung bereits existierender Strukturen und Standorte. Einfacher formuliert: Die Nachfrage von immer mehr Bürobeschäftigten in der Dienstleistungsgesellschaft tritt an immer zentraleren Standorten auf, bei gleichzeitig immer weniger Fläche pro Kopf. Zentrale Stadtteile wie Bankenviertel bzw. CBD´s boomen – das Umland und die Peripherie verlieren deutlich an Nachfrage. Filtering up in den Innenstädten, filtering down weit draußen. Dezentralisierung ade.“
Wandel eingetreten. Thomas Beyerle Managing Director der IVG Immobilien AG fasst das Ergebnis einer Studie von IVG Research so zusammen:

Stefan Wernhart, EHL Immobilien

Auch der Immobilienstandort Wien kommt an dem Trend zum ‚neuen Arbeiten‘ nicht vorbei, wobei Stefan Wernhart  - Leitung Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien – beobachtet, dass es eher die internationalen Bürosuchenden sind, die sich eine Immoblie auch danach anschauen,  ob sie neue Arbeitskonzepte unterstützt.  „Effiziente Flächennutzung seht dabei ganz stark im Vordergrund“, so Wernhart, und er ergänzt: „Für die österreichischen KMU steht das neue Arbeiten noch nicht im Fokus bei der Bürosuche, da werden klassische Bürosituationen bevorzugt“.




Bedeutung für den Immobilienbestand

Was bedeutet das nun für den Immobilienbestand – Immobilien also, die lange vor den Smartphones, der Cloud, den Open Spaces und Kreativ-Cafeterien gebaut wurden?  In einem Büromarkt der an sich schon vom Verdrängungswettbewerb geprägt ist, können solche Standorte ein Alleinstellungsmerkmal entwickeln, bei denen das moderne Arbeiten möglich gemacht wird. Und dazu genügen ein paar ‚smarte‘ Maßnahmen: „ Natürlich müssen auch bei alten Immobilien architektonische Zaubergriffe angewandt werden. Die Wege der Mitarbeiter können räumlich zu Chancen für ein Gespräch werden. Ein paar mobile Arbeitsplätze mehr ermöglichen einen größeren Besprechungsraum. Oder Sofas, die immer mehr als regulärer Arbeitsplatz akzeptiert werden, fördern die wesentliche und produktive, informelle Kommunikation. Ein Eckbüro des Vorstands, der ohnehin nie da ist, könnte zu einer großzügigen Teeküche mit Blick umgestaltet werden, statt wie früher in einem Kammerl ohne Fenster zu sitzen. Die Bibliothek für alle zu öffnen ergibt einen Raum der Stille zum Auftanken und zum konzentrierten Arbeiten.“ Ist Marcus Izmir überzeugt. Gerade für Start-Ups sind kostengünstige Flächen mit kreativer Ausstrahlung wichtig und da sind die Büro-Tower nicht unbedingt die erste Adresse.

R. Matthias Kubicki, KEYTOOOFFICE

Wir sind noch nicht am Ende der Reise angekommen. Die Wirtschaft selbst wandelt sich. Mit dem steigenden Druck am Arbeitsmarkt und den damit einhergehenden mannigfachen selbstständigen Tätigkeiten entsteht auch ein ganz neuer Bedarf an kurzfristigen und flexiblen, vor allem aber leistbaren Flächen. Und diese Flächen können ganz zeitgemäß auch über Plattformen wie KEYTOOFFICE gebucht werden, wo Unternehmen ungenützte Fläche und Infrastrukturgegen Miete zur Verfügung stellen. "Arbeit passiert überall. Eine an Ort und Zeit gebundene Arbeit ist ein Überbleibsel aus der Industriegesellschaft. Die Form und der Charakter von Arbeit verändern sich und gehen immer stärker in die Richtung Wissens- und Kreativarbeit, welche am Computer von einem beliebigen Ort erledigt werden kann." so R. Matthias Kubicki, Director Of Business Development bei KEYTOOOFFICE.

Und weiter?....

Um den Bogen von meiner ersten Immobilienkonferenz zu unseren aktuellen Terminen zu spannen: am 22. Mai bei unserer Konferenz ‚best[and]IMMO ist das neue Arbeiten in Bestandsimmobilien thematisiert. Außerdem  berichten Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou über den Stadtentwicklungsplan 2020 und  
Mag. Sylvia Dellantonio, Geschäftsführerin, willhaben internet service GmbH, Wien
Mag. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter, EHL Immobilien GmbH, Wien
Dr. Bruno Ettenauer, Vorstand, CA Immobilien Anlagen AG, Wien
Dr. Eugen Otto, OTTO IMMOBILIEN GRUPPE, Wien
Ing. Reinhard Poglitsch, Präsident, IFMA Austria
Dr. Andreas Ridder, Geschäftsführer, CB Richard Ellis GmbH, Wien
Mag. Daniel Riedl FRICS, Vorstandsmitglied, IMMOFINANZ AG, Wien
Mag. Alexander Wlasto, Partner, Ernst & Young Advisory Services GmbH
diskutieren über Veränderungen in der Immobilienwelt.
best[and]IMMO

Und am 30. September bei der Green & Blue Building Conference wird uns der enorme Veränderungsdruck  und seine Auswirkungen auf die Immobilienwelt befassen. Und beim Gala Dinner wir der GBB Award in Kooperation mit EY Österreich vergeben