Das Neue Arbeiten und die Büroimmobilie

Als ich vor nun doch schon fast 14 Jahren in die Konferenzbranche kam, war das erste Thema, das mich beschäftigte, ‚Die Büroimmobilie‘ der Zukunft. Die Konferenz zu diesem Thema hatte nur wenig Teilnehmerzuspruch, war aber doch inhaltlich richtig spannend. Innovatives Beispiel war damals IKEA mit Desksharing Konzepten. Damals war aber ‚googeln‘ noch kein gängiger Begriff und es gab (schluck) auch noch kein iPhone!

Smarte Technologien – Smarte Immobilien?

Ansonsten  waren die Herausforderungen ähnlich wie heute. Kosten sollten gespart, Mobilität und Kreativität gefördert werden. Der Mensch im Mittelpunkt – doch was bedeutet das eigentlich? Denn so unterschiedlich wie die Temperamente der Menschen, so unterschiedlich sind auch die Bedürfnisse der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Nach mehr als einem Jahrzehnt hat sich viel geändert. Die technischen Möglichkeiten sind unglaublich vielseitig geworden. Handy und Tablets haben die Arbeitswelt revolutioniert. Aber unterstützen Immobilien diesen Wandel auch?

Reinhard Poglitsch,  IFMA

Reinhard Poglitsch – Präsident der IFMA – meint Nein.  Und diese Meinung untermauert er durch Fotos, die er auf seinen Reisen an diversen Plätzen geschossen hat und die zeigen, wie Menschen auf sehr unkomfortable Weise an ihren am Ladegerät hängenden Devices arbeiten. Poglitsch sagt dazu: „Der Technologiewandel bestärkt Nutzer von Immobilien vermehrt mit Mobile Devices wie Tablets zu arbeiten. Immobilien sind leider in den meisten Fällen noch nicht gerüstet dafür. Vermehrt werden Manager an Staubsaugersteckdosen gesichtet.  Mobile Devices sollen ja auch geladen werden. So gesehen auf den Flughäfen Nizza und Kopenhagen, aber auch in einem Mega-Konferenzzentrum in Philadelphia.“

Konferenzzentrum Philadelphia

Flughafen Nizza Quelle Reinhard Poglitsch

Die neue Arbeitskultur

Marcus Izmir

Technologie ist das eine – Arbeitskultur das andere. Marcus Izmir – Unternehmer und Gründer der Initiative DNA (Das neue Arbeiten) – beschreibt es so:  „Zuallererst geht es beim neuen Arbeiten um eine Änderung des Verhaltens und der Kultur; um eine Fokusierung durch themen- und projektorientiertes Arbeiten. Strukturen und Anreize für die Transparenz von Wissen durch Vertrauen können Leerläufe und Doubletten vermeiden und Raum für Kreativität, Sinn und Innovation schaffen. Es geht darum, dem oft monotonen Arbeitsalltag einen Lebenskontext hinzuzufügen.“

Der Markt für Büroimmobilien im Wandel?

Thomas Beyerle, IVG Immobilien

Noch einmal zurück zu meiner ersten Immobilienkonferenz vor 14 Jahren: Damals wurde der Büroimmobilie von manchen schon recht schlechte Zukunftsaussichten eingeräumt. Sinkender Flächenbedarf, Laptops und Handys auf dem Vormarsch,  klassische Büronutzung im Rückzugskampf. Und tatsächlich ist auch ein  „Überraschenderweise zeigt sich der Wandel nicht ausschließlich in der Fläche, sondern in der Verstärkung bereits existierender Strukturen und Standorte. Einfacher formuliert: Die Nachfrage von immer mehr Bürobeschäftigten in der Dienstleistungsgesellschaft tritt an immer zentraleren Standorten auf, bei gleichzeitig immer weniger Fläche pro Kopf. Zentrale Stadtteile wie Bankenviertel bzw. CBD´s boomen – das Umland und die Peripherie verlieren deutlich an Nachfrage. Filtering up in den Innenstädten, filtering down weit draußen. Dezentralisierung ade.“
Wandel eingetreten. Thomas Beyerle Managing Director der IVG Immobilien AG fasst das Ergebnis einer Studie von IVG Research so zusammen:

Stefan Wernhart, EHL Immobilien

Auch der Immobilienstandort Wien kommt an dem Trend zum ‚neuen Arbeiten‘ nicht vorbei, wobei Stefan Wernhart  - Leitung Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien – beobachtet, dass es eher die internationalen Bürosuchenden sind, die sich eine Immoblie auch danach anschauen,  ob sie neue Arbeitskonzepte unterstützt.  „Effiziente Flächennutzung seht dabei ganz stark im Vordergrund“, so Wernhart, und er ergänzt: „Für die österreichischen KMU steht das neue Arbeiten noch nicht im Fokus bei der Bürosuche, da werden klassische Bürosituationen bevorzugt“.




Bedeutung für den Immobilienbestand

Was bedeutet das nun für den Immobilienbestand – Immobilien also, die lange vor den Smartphones, der Cloud, den Open Spaces und Kreativ-Cafeterien gebaut wurden?  In einem Büromarkt der an sich schon vom Verdrängungswettbewerb geprägt ist, können solche Standorte ein Alleinstellungsmerkmal entwickeln, bei denen das moderne Arbeiten möglich gemacht wird. Und dazu genügen ein paar ‚smarte‘ Maßnahmen: „ Natürlich müssen auch bei alten Immobilien architektonische Zaubergriffe angewandt werden. Die Wege der Mitarbeiter können räumlich zu Chancen für ein Gespräch werden. Ein paar mobile Arbeitsplätze mehr ermöglichen einen größeren Besprechungsraum. Oder Sofas, die immer mehr als regulärer Arbeitsplatz akzeptiert werden, fördern die wesentliche und produktive, informelle Kommunikation. Ein Eckbüro des Vorstands, der ohnehin nie da ist, könnte zu einer großzügigen Teeküche mit Blick umgestaltet werden, statt wie früher in einem Kammerl ohne Fenster zu sitzen. Die Bibliothek für alle zu öffnen ergibt einen Raum der Stille zum Auftanken und zum konzentrierten Arbeiten.“ Ist Marcus Izmir überzeugt. Gerade für Start-Ups sind kostengünstige Flächen mit kreativer Ausstrahlung wichtig und da sind die Büro-Tower nicht unbedingt die erste Adresse.

R. Matthias Kubicki, KEYTOOOFFICE

Wir sind noch nicht am Ende der Reise angekommen. Die Wirtschaft selbst wandelt sich. Mit dem steigenden Druck am Arbeitsmarkt und den damit einhergehenden mannigfachen selbstständigen Tätigkeiten entsteht auch ein ganz neuer Bedarf an kurzfristigen und flexiblen, vor allem aber leistbaren Flächen. Und diese Flächen können ganz zeitgemäß auch über Plattformen wie KEYTOOFFICE gebucht werden, wo Unternehmen ungenützte Fläche und Infrastrukturgegen Miete zur Verfügung stellen. "Arbeit passiert überall. Eine an Ort und Zeit gebundene Arbeit ist ein Überbleibsel aus der Industriegesellschaft. Die Form und der Charakter von Arbeit verändern sich und gehen immer stärker in die Richtung Wissens- und Kreativarbeit, welche am Computer von einem beliebigen Ort erledigt werden kann." so R. Matthias Kubicki, Director Of Business Development bei KEYTOOOFFICE.

Und weiter?....

Um den Bogen von meiner ersten Immobilienkonferenz zu unseren aktuellen Terminen zu spannen: am 22. Mai bei unserer Konferenz ‚best[and]IMMO ist das neue Arbeiten in Bestandsimmobilien thematisiert. Außerdem  berichten Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou über den Stadtentwicklungsplan 2020 und  
Mag. Sylvia Dellantonio, Geschäftsführerin, willhaben internet service GmbH, Wien
Mag. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter, EHL Immobilien GmbH, Wien
Dr. Bruno Ettenauer, Vorstand, CA Immobilien Anlagen AG, Wien
Dr. Eugen Otto, OTTO IMMOBILIEN GRUPPE, Wien
Ing. Reinhard Poglitsch, Präsident, IFMA Austria
Dr. Andreas Ridder, Geschäftsführer, CB Richard Ellis GmbH, Wien
Mag. Daniel Riedl FRICS, Vorstandsmitglied, IMMOFINANZ AG, Wien
Mag. Alexander Wlasto, Partner, Ernst & Young Advisory Services GmbH
diskutieren über Veränderungen in der Immobilienwelt.
best[and]IMMO

Und am 30. September bei der Green & Blue Building Conference wird uns der enorme Veränderungsdruck  und seine Auswirkungen auf die Immobilienwelt befassen. Und beim Gala Dinner wir der GBB Award in Kooperation mit EY Österreich vergeben