Die Steuerreform und die Immobilien

... das mag jetzt nicht nach dem passenden Titel für einen Hollywood Blockbuster klingen. Für ImmobilienbesitzerInnen oder Profis aus dem Immobilienbereich ist das aber mindestens genauso spannend und abendfüllend. Karin Fuhrmann hat sich auf das Thema Immobilien und Steuern fokussiert und bringt hier eine kurze Zusammenfassung der Steuerreform und ihren Impact auf die Immobilienwirtschaft.

Was bringt die Steuerreform 2015/2016 an Änderungen mit sich?

Eine Reduktion des Tarifes mit zahlreichen Erleichterungen für Arbeitnehmer. Daneben viele Erhöhungen wie bei der Immo-ESt, der KESt und bei der Grunderwerbsteuer.

Was sind die wichtigsten Veränderungen, bzw. wo kommt es zu stärkeren Belastungen?

Neben der positiven Tarifreform, sind die wichtigsten Veränderungen sicherlich die Erhöhung der Immo-ESt auf 30 % sowie der KESt auf 27,5 % außer für Sparbücher und Geldeinlagen. Hinzu kommt die  neue Verlustverrechnungsbremse und natürlich die wesentliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Ebenfalls ist die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für Beherbergung, Unterhaltung sowie Ab Hof Verkauf von Wein zu nennen.

Wie verhält es sich mit Immobilien im betrieblichen Bereich - welche Änderungen sind hier vorgesehen?

Der bisherige Abschreibungssatz von 3% bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter wird auf 2,5 gesenkt, bei Wohnungsnutzung auf 1,5 %. Die Verteilungspflicht von Instandsetzungsaufwendungen bei nicht gewerblicher Nutzung wird auf 15 Jahr verlängert.

Bei der Vermietung von Immobilien wird ebenfalls der Verteilungszeitraum von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf 15 Jahre verlängert, sowie der Grundanteil gesetzlich mit 40 % festgelegt, wobei der Gegenbeweis möglich ist und zusätzlich eine Verordnung des BMF noch Erleichterungen bringen sollte.

Wie wirkt sich die Steuerreform auf Unternehmen aus?

Vor allem für Kapitalgesellschaften bringt die Steuerreform 2015/2016 massive Änderungen mit sich. Das bisherige Wahlrecht zwischen Gewinnausschüttung und Einlagenrückzahlung

wird eingeschränkt. Die Kapitalertragsteuer (KESt) wird von 25% auf 27,5% angehoben. Neben der neuen Verlustverrechnungsbremse für kapitalistische KG's ist noch die Registrierkassenpflicht und die Belegerteilungspflicht zu nennen. Ebenfalls ergeben sich Änderungen durch das Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz, die Erhöhung der Umsatzsteuer auf 13 % für bestimmte Leistungen und Gegenstände, sowie Änderungen im Bereich der Konteneinsicht.

Positiv ist, dass die Forschungsprämie erhöht und der Zuzug für Forscher und Wissenschafter begünstigt wird.

Haben Sie Tipps für uns?

Falls man Immobilien in der Familie übertragen möchte, sollte man sicher schon heuer darüber nachdenken, wobei neben der GreSt Auswirkungen bei USt und Immo-ESt zu beachten sind.

Für Kapitalgesellschaften kann eine vorgezogene Gewinnausschüttung, eine Änderung der Rechtsform oder sonstige Umgründung noch heuer Sinn machen.

Gibt es besondere Auswirkungen für Arbeitgeber?

Mit 1. Jänner 2015 wurde das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz verschärft und im Mai nun mittels Erlass präzisiert.

Das LSD-G leitet sich zwar nicht direkt von der Steuerreform ab, ist aber ebenfalls in einem größeren Zusammenhang zu betrachten.

Das Gesetz wirkt sich massiv, vor allem auf das Baugewerbe und Firmen, die Arbeiter nach Österreich entsenden, aus.

Das Lohn- und Sozialdumping-Bekämpfungsgesetz ist sehr komplex und zielt vor allem auf ausländische Unternehmen, die in Österreich mit Hilfe von Dumpinglöhnen Leistungen billig anbieten wollen ab.

Hier sollten in- wie ausländische Firmen gut ihre Personalverrechnung überprüfen: Werden sämtliche lohnsteuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften eingehalten?

Der Gesetzgeber sieht hohe Pönalen vor zB bei Scheinselbstständigkeit und Unterentlohnung.

Die Regelung der Dienstautos wird ökologisch sinnvoll geregelt, die Mitarbeiterbeteiligung mit EUR 3.000 steuerlich begünstigt und andere zusätzliche kleine Änderungen (z.B. Erhöhung der steuerfreien Jubiläumsgeschenke)

 Und für Arbeitnehmer?

Die Steuerreform bringt eine große Tarifreform und eine Fülle von weiteren kleineren Änderungen (Erhöhung Kinderabsetzbetrag, Erhöhung des Arbeitnehmerabsetzbetrages, etc) in der Einkommensteuer und der Sozialversicherung, die aber für den einzelnen Steuerpflichtigen im Einzelfall von großer Bedeutung sein können. Zum Beispiel bringt sie einerseits höhere Nettolöhne, andererseits sind Sonderausgaben wie Versicherungsprämien oder Kosten für Wohnraumschaffung und -sanierung nicht mehr absetzbar. Für die sogenannten Sonderausgaben bei der Arbeitnehmerveranlagung (der sogenannte Jahresausgleich) wird ein automatischer Datenaustausch zwischen der empfangenden Organisation und der Finanzverwaltung eingerichtet werden (automatische AN-Veranlagung).

Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath.

Sie berät primär in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierung von Transaktionen.

Karin Fuhrmann ist zur Steuerberaterin des Jahres 2015 in der Kategorie „Immobilien- und Bauwirtschaft“ gewählt worden (Award initiiert von der IFA Finanzgruppe, Die Presse und WirtschaftsBlatt). TPA Horwath